东亚上北的操盘思路.doc

东亚上北的操盘思路：东亚上北项目地处回龙观核心区域，南面有体育公园，西边10万平迷北店时代广场，东、西个城市主干道。项目交通发达、配套完善。一、说区域发展 通过我们对回龙观的区域市场调查，以前回龙关是以经济适用房为主的纯居住型卫星城区。现在随着13号线。八达岭高速的开通，5号线，8号线的开通，商业以华联商场，北店时代广场、港龙商业中心、大中电器、物美超市、美廉美超市、京客隆商场、中百美商城、天鸿家具广场等大体量的商业中心开业，回龙观以逐渐形成，交通方便，商业配套齐全的新城市中心。近年来，随着回龙观文化居住区内住宅项目的竣工、开盘（主要项目有流星花园，矩阵，新龙城花园等极大程度上提升了本区域消费者的档次，以中档和中高档人群为主。 随着上地、中观村、昌平科技园区的快速发展，必将带动周遍住宅需求，随着回龙观大盘的不断推出和商业配套不断完善已逐渐摆脱过去落后的区域形象。 昌平区在规划中提出将回龙观发展成超大型文化宜居社区 二、说市场供给主要有新龙城60万新龙城目前产品面积区间都在100平米以上，新龙城目前销售进入4期10万平米，以120-150的大户型为主。除了对本案90平米的产品有一定竞争，基本不构成直面竞争。相反，由于本案主要针对的目标客群是成铁沿线的中关村、上地、昌平科技园白领阶层，所以13号线沿线的项目都会是本案的竞争项目。诸如清河新城、富力桃园、北岸布鲁斯。在30—90平米产品区间的市场竞争不明显。三、说客群：回龙观地处亚奥区域和上地昌平科技圆区中央，通过我们对新流星花园，矩阵，新龙城的客户调查：以中关村、上地、西三旗、西二期等区域人群。年龄层在28—35岁之间的第一次置业为主力购房群。综合来看，本案目标客群主要集中在中关村、上地、西三旗、西二期等区域， 但是由于首付门槛高，年龄层不会太年轻，28—35岁之间的客群为主力目标。四。说产品，根据市场分析，目前回龙观区域没有小户型产品，结合本地块为综合用地，50年产权，首付高，以及公司在“快速销售、滚动开发”的发展战略，我门为了降低首次职业门槛，户型以30-50小户型为主，50-90为副的产品定位。四、说营销：随着08年北京市场小户型产品的大量上市，我们怎样在市场上整合资源、提升价值、创造优势、明晰方向、科学论证、系统操作、减少失误呢？我们必须走品牌之路，在公司以前操做过的东亚望京中心、东亚奥北中心，都是以小户型产品，销售成功，并在北京市场确立了一定的市场知名度和客户群体。所以我们整合以前的小户型产品，赋予一个品牌概念。即mini不动产，mini这时我们想到了mini cooper，mini-cooper在欧洲的街头是深受年轻人喜爱的小经典系列用车，对于收入不是特别高，讲究生活趣味性的都市白领来说，是彰显个性、追求生活乐趣的代名词，并经过多年推广成为风靡全球的年轻流行符号。 一说推广：必须是一流的推广：一流的推广就是围绕解密目标客户对产品的需求，找到目标客户的心理情节。必须树立鲜明的市场定位：24万平米硅谷新锐青年社区 四个推广阶段： 品牌塑造的四个阶段：1。品牌的四大步骤：第一是定义目标市场（我们的目标市场是年轻白领、第一次置业着）；第二步是定位（小户型、年轻、时尚的mini不动产）；第三步是价值主张（为百姓建房，做百年地产）；第四步是品牌推广。房地产品牌塑造的关键就是提升产品附加值：提升产品附加值有这几种形式：分为内部和外部：内部有一、是做一流的的品质，比如星河弯 二，做一流的景观和园林 三、做完善的配套，有高级会所、体育健身、商业配套四、社区文化营造，比如成立篮球队，足球队，组织社区活动 五、物业服务，比如碧桂圆：给你一个人五星级的家外部：主要是地段、交通、和施政配套我们是从内部的商业配套（1万平迷商业群楼）和营造社区文化（可设社区网站、组织业主篮球队、足球队、组织业主看电影、踏青等活动）营造良好的社区文化氛围和外部的地段（回龙观核心区）、交通发达（三轨中心）、配套（回笼观配套比较成熟） 推广的四个阶段划分： 第一阶段：“人工造雨”也可以叫立势阶段，我采取一下几种操作手法： 推广策略：强势推广项目品牌形象；配合强力公关活动和高调的形象掀起市场对本案的强烈关注，聚拢媒体封锁渠道。推广主题：东亚新华第5个MINI不动产即将面世 30-90平米城铁上游MINI不动产 推广手段：网络+户外+报纸 所有媒体组合 新浪焦点搜房： 硬广发布 组织看房班车 组织网上论坛 户外：启动所有户外、导引系统。 地铁轻轨：形象广告及开盘预告广告 报纸：北青 北晚形象广告及开盘预告广告 品牌活动： 1. 东亚新华品牌之旅 2.东亚新华?MINI不动产品牌