青岛西海岸地产市场分析201303101.ppt

青岛西海岸房地产市场分析;目 录;西海岸房地产市场分析;西海岸未来发展;西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新区，未来几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。;西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。;西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。;2013年西海岸政策调控; ;西海岸成交数据;; 根据青岛市房管部门最终数据显示青岛西海岸在2012年商品房住宅新增量达250万平米，较2011年增长8个百分点，也成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。 ; 在去化方面，西海岸整体销售较为理想，胶南携手黄岛区为青岛房地产提交了一份令市场满意的答卷！虽然是新增量与存量最高的区域，但也是整个青岛市场内去化速度最快的版块之一。西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万方，22000套，较2011年增长了2个百分点。占青岛七区五市总计成交量的26%。其中胶南市最为抢眼，成交面积高达130万方。 ;2012年西海岸整体成交住宅面积区间住宅以80—110㎡为主力成交面积； ;2012年成交价格区间：西海岸住宅成交主力单价为6000-8000元/㎡ ;2012年成交物业类型：西海岸住宅以高层、小高层为主。 ;小结：;PART3;地块周边主要竞品项目;地块周边主要竞品项目;东方至尊;卓越西海岸;保利海上罗兰;; 德泰利群东侧地块; 该地块区域暂无新楼盘销售，周边有2处大型住宅社区：贝多芬公馆，中海熙岸，均为高层建筑形态。 ;中海熙岸;小结： 1、贝多芬公馆、中海熙岸位于本项目南侧； 2、贝多芬公馆、中海熙岸二手房均价均为7000—8000元/㎡。 ;总结： 一、1、市府旁地块周边竞品基本进入销售的中后期，且未来暂无知名地产商介入，入市时机良好； 2、现阶段在售产品均以高层为主，且均取得了优异的销售成绩，因此高层的关注程度和接受程度在西海岸新区是比较高的； 3、项目地块具备较好的海景资源，周边配套完善。 二、德泰利群地块周边现阶段无在售项目，二手房中贝多芬公馆产品形态中包含洋房项目与本案客群稍有不同，中海熙岸主力户型在90—119平米左右，基本以刚需产品及部分改善为主，本案在进行产品规划时，应以此借鉴，规划迎合客群市场产品形态，以差异化及品质占领市场。 结合竞品项目的分析得出本案开发同类产品的市场预计价格： 市府地块：7500—8000元/㎡ 利群地块：7000—8000元/㎡;PART4; 西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客为主，约占总成交比例的50—60%，青岛市内成交客户约占总成交量的10—20%，剩余比例为东营、淄博、潍坊等山东省内内陆城市以及很小一部分北京、内蒙等省外城市居民。 ;保利海上罗兰客群描述： 1、保利海上罗兰在胶南所占地理位置最具代表性，其项目地处胶南规划水城范围与胶南新城区交界处，客群以地缘客为主，胶南客户占到总成交量的五成以上，青岛客户能够占到两成左右，其余客户为省内内陆城市，像东营、淄博等，以及一部分外地客群，像北京、内蒙等； 2、保利向东进入胶南新市区可以明显发现地缘客群所占比重逐渐增大，完全进入新市区后，成交客户基本为胶南和开发区本地客户，以及部分常住西海岸的外地居民。 现阶段改善型居民以及外来投资置业的购房者基本都会选择知名度较高的开发企业，具备优质海景资源的项目，而我们项目的客群来源基本为： 1、本地客户为主； 2、本地客户改善型需求以及首次置业刚需客户为主； 3、置业客户年龄段基本在30—40岁之间，具备一定的经济基础； 4、客户按揭比例占到总成交量的80%—90%，相对受贷款政策影响较大； 5、客群接受程度价格区间最佳为7500—8000元/㎡，其次为8000—8500元/㎡。 ;产品描述： 1、建议以18—28层高层产品市场接受度较高； 2、正南北与海景资源兼顾，尽可能做到户户海景资源最大化（建议单元错开，并转15—30°看景）； 3、高楼层分段设置差价，差价要相对小一些； 4、两房面积建议：80—90㎡； 三房面积建议：110—120㎡； 少量户型可以考虑户型尺