物业服务相关知识和案例分享.ppt

2014年秋季培训课件 物业公共部位的维修、养护及管理； 物业公共设备和设施运行、维修养护和管理； 物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运、雨水污水管的疏通； 公共绿地养护和管理； 车辆停放秩序管理； 公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理； 装饰装修管理服务； 物业档案资料管理 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本或者物业服务支出构成包括以下项目： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； （2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费； （3）物业管理区域绿化养护费用（绿化管理费）； （4）物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）； （5）物业管理公共区域秩序维护费用（保安费）； （6）办公费； （7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 （9）法定税费。 1、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同预定面对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 2、物业管理企业和业主大会签订的《物业服务合同》中主要有什么内容？ 有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。 3、前期物业管理指的是什么？ 指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 4、住房专项维修资金主要指的是什么？ 指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。 5、业主公约应主要对哪些事项作出约定？ 主要是有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。 6、什么是业主？业主大会如何构成？ 房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。 专有权-----专有部分所有权 《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 共有权---共有部分共有权 共有部分是指根据法律、房地产买卖合同以及区分所有权之间的约定，由区分所有权人享有共同财产权利的建筑物专有部分以外的共有部分。 包括：建筑物的门厅、楼梯间、水泵间、 电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道(电梯）、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位，以及附属于建筑物的其他共有部分，包括基地、小区的土地使用权、绿地、道路、会所、车库以及公用设施等。 《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 “建筑物区分所有权解释”中更是规定了详细的限制性条款。如业主不得以不使用电梯，不交纳电梯维修费用； 《中华人民共和国合同法》三百四十七条“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁灭、灭失的，保管人负有赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承但损害赔偿责任。 基础条件 综合管理服务 房屋管理 共用设施设备维修养护 公用秩序维护 保洁服务 绿化养护管理 封闭式管理 不少于住宅总建筑面积千分之三的物业服务用房 绿化率35%（含水系） 活动中心、场地1300平方米，固定馆所280平方米 专用固定停车泊位1个/3户 三项以上安全措施（对讲系统、监控系统、电子巡更系统） 出入口设房屋、道路平面图，宣传公示栏 各路口、栋、门、户、及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观 建立物业管理制度、服务质量体系、完善的物业管理方案 签订物业管理服务合同，公布服务项目、内容及物业管理服务费标准 统一着装、带工牌、语言规范、文明服务 上岗证管理人员85%，特种作业员工100%政府或专业部门颁发的有效证件 对业主资料、收费管理等运用管理软件 建立完善的档案管理制度 设置服务中心，公示服务电话，24小时接待客诉 提供有偿特约服务或代办服务 入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查，满意率95%以上 建立健全的财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况 建立共用部位共用设施设备维修资金台账，按规定使用，定期公布维修资金缴存和使用情况 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90% 对房屋及配套设施进行日常管理、维修养护、检修记录和保养记录齐全 房屋外观(屋面、露台）完好，整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱涂乱画、乱悬乱挂；室外招聘、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序 每日巡查1次单元门、楼