不动产交易中的善意取得与无权处分.docVIP

不动产交易中无权处分与善意取得研究 一、善意取得与无权处分的一般描述 作为物权法上一项重要制度，善意取得是指“无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度”。 善意取得的成立要件有四：第一，转让人为无权处分人；第二，受让人取得财产时出于善意；第三，标的物为动产，且必须是法律允许流转的财产；第四，受让人通过交换而实际占有已取得的财产。 善意取得的法律后果，是物之善意受让人取得所有权，原所有人则丧失其所有权。我国立法和司法均承认善意取得制度。如最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此外，《拍卖法》第58条、《票据法》第12条亦有类似规定。但现行法规定的善意取得制度，不仅适用范围狭小，适用要件也不十分不明确。司法实践中更多的是依据法理和民法之诚信原则即《民法通则》第4条适用该制度。 无权处分则是债权法上的概念。所谓无权处分，系指无处分权人处分他人财产的行为。其构成要件为：第一，行为人无处分权；第二，行为人实施了法律处分行为；第三，行为人以自己的名义实施处分行为。 《合同法》第51条确立了无权处分制度，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。’夕据此，无权处分订立的合同为效力待定的合同，行为人如不能取得处分权，权利人又不追认的，则合同自始无效，受让人不能取得财产权 二、不动产交易中的无权处分 二、不动产交易中无权处分与善意取得的实然分析 公示原则是我国物权法的基本原则。动产的占有以及不动产的登记，使物权的信息公开化，为交易当事人了解交易风险提供了法律支持，从而使交易安全的法律保障得以实现。有人问题。但笔者认为这种理想的情况恐怕并不存在。首先，人是有限理性的动物，人工进行的登记程序不可避免地会出现错误。其次，人有趋利避害的本性，登记制度在实践中可以成为规避税费的手段之一，所以也会出现故意登记错误的情况。因此，只要存在登记，肯定会出现登记物权与实际情况不符的问题登记错误的类型大致有以下几种:{1}登记机关的错误;登记簿之外发生物权变动，没有进行登记;(3)虚假登记，故意将不动产登记错误。可见，不动产交易中因登记错误而产生的无权处分现象，在实际生活中是完全有可能发生的。当事实上的权利人与登记的权利人出现不一致的情况时，必然会发生无权处分的问题。无权处分在不动产交易中实然存在。 既然无权处分在不动产交易中实际存在，那么用什么制度来调整不动产的无权处分问题呢?有学者认为，可以运用物权的公信原则来解决这个问题⑦。笔者认为，登记确实是取得不动产物权的本质特征。我国《物权法》第九条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但是，公信原则并不当然产生取得物权的效果。而且，仅仅运用公信原则，客观上忽视了对受让人是否为善意的法律评价，无法解释受让人为恶意时为何不能取得物权的问题。所以，公信原则根本不能解决不动产交易中的无权处分问题。我们既然在动产的无权处分问题中运用了善意取得制度，那么是否能在不动产交易中运用善意取得制度呢?立法中确有这样的先例。比如，《德国民法典》第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大到不动产。可见，运用不动产善意取得制度来解决不动产交易中的无权处分问题是有制度基础的。 虽然善意取得原本基于动产交易而产生，但其绝不意味着善意取得只能适用于动产交易。这是因为：首先，在现实生活中，确实存在不动产的登记权利人与有处分权人不相一致的情形，例如在“登记机关登记错误”(错登、漏登)、“变更登记发生迟延”、“虚假登记”(故意登记在他人名下)的情形下，均会出现这种不一致。既然不动产交易会因登记错误、疏漏、未登记等原因而发生无权处分的问题，就应当允许不动产在此情形下适用善意取得制度。其次，在我们看来，善意取得制度得以存在的理论基础实际上有三个。一是善意取得的事实前提，即必须存在无权处分;二是善意取得的权源基础，即占有和登记的公信力;三是善意取得的构成要件，即受让人的善意和物权的取得。从理论上讲，善意取得的权源基础只是该制度得以存在的理论基础，其主要在于从交易安全和社会公益的角度，解释受让人为什么可以取得该物权。善意取得的构成要件只是该制度得以适用的法律基础，其