第7章6节成本法应用中涉及的有关规定.pptVIP

(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。 (5)管理费：以上述 1至4 项之和为基数的1％～3％计算。 (6)贷款利息：计人成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 (2)利润。以上述成本中1)至4）项之和为基数核定。利润率暂由省、自洽区、直辖市人民政府确定。 (3)税金。按国家税法规定缴纳。 (4)地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格： ①非住宅小区级的公共建筑的建设费用； ②住宅小区内营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 (二)经济适用住房价格构成的有关规定 2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》规定：经济适用住房价格实行政府指导价。 制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 经济适用住房基准价格的构成： 1.开发成本。包括： ①照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 ②发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 ③列人施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 ④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 ⑤管理费按照不超过以上1）至4）项费用之和的2％计算。 ⑥贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 ⑦行政事业性收费按照国家有关规定计收。 2.税金。依照国家规定的税目和税率计算。 3.利润。按照不超过开发成本中1）至4）项费用之和的3％计算。 下列费用不得计人经济适用住房价格： ①往宅小区内经营性设施的建设费用； ②房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； ③各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； ④各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； ⑤按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。 二、房地产征收费用的有关规定 根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等的规定，在农地征收中发生的费、税有： (1)征地补偿安置费用。 ①土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。 ②安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 ③地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 ④青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 (2)征地管理费。 征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。包干有全包方式、半包方式和单包方式。 (4)耕地开垦费(占用耕地的) 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 (5)新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。 (6)政府规定的其他有关费、税。部