高档商品住宅市场分析181121276.ppt

福州市高档商品住宅市场分析 目录 引言 …………………………………………………………………………………2 一、调查的内容和方法………………………………………………………………2 （一）调查的主要内容………………………………………………………………2 （二）调查的方法……………………………………………………………………2 二、中国高档商品房概况和特点…………………………………………………2 （一）中国高档商品房行业的概况………………………………………………………2 （二）高档商品房的特点…………………………………………………………………3 三、福州市高档商品住宅市场规模及分布概况 四、福州市房地产市场分析…………………………………………………………5 （一）市场综述分析…………………………………………………………………5 （二）供求关系分析…………………………………………………………………6 （三）成交量价格分析………………………………………………………………6 （四）福州市房地产市场分析的结论………………………………………………7 五、福州高档商品房的走向与发展对策…………………………………………………8 （一）政府……………………………………………………………………………8 （二）房地产开发商…………………………………………………………………8 （三）消费者…………………………………………………………………………9 结论………………… 引言 福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃。近年来，福州房地产市场快速发展，呈现过热趋势，如何解读福州房地产价格的信息，分析福州当地房地产市场的演进及走向，为我公司进驻福州房地产具有重要的意义。 一、调查的内容和方法 （一）调查的主要内容 1、福州市高档商品房的环境背景 2、福州市高档商品房的发展现状 3、福州市高档商品房的供需关系 4、福州市高档商品房的未来展望 （二）调查的方法 利用实践调查和网络资料收集的方式 二、中国高档商品房概况和特点 1、 高档商品住宅市场的概况 　一般来说，别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房可以称为高档商品房。 中国高档商品房的特点 （1）住宅是一种特殊商品 住宅不同于一般商品，是一种特殊商品，它既是生活必需品，又是价值比较高的商品。住宅同其它商品一样有高低档之分，决定一般商品档次的是技术加材料，但住宅的高低档之分，除了作为商品由其内在因素决定外，主要由地理环境来决定企业所开发项目档次的高低，相对其它商品而言，企业处于较被动的地位，企业只能根据土地所处的地理环境来确定项目开发的方向和档次。 商品的高中低档之分是因为人们收入存在着差别，收入不同会有不同需求，但是住宅的需求与普通商品的需求存在差异。由于土地资源的稀缺性决定了住宅的高价格，而住宅价格与收入之间的巨大差距决定了购房不能象购买其它商品那样简单地作出决策。高收入者有多支付的能力，对一般商品，他可以轻易选择购买高档品；而对于住宅，他选择的是一个整体比较好的居住环境，而不仅仅限于住宅本身。 （2）不存在100%完全相同的住宅 即使两套住宅的面积、建造技术和材料完全一样，但由于住宅地块所处地理环境与朝向的关系，这两套住宅也不会是完全一样的。 （3）住宅的购买者不一定是最终的使用者 由于住宅既有居住功能，又可用来投资保值，而投资者往往会将房屋租赁出去收取租金作为投资回报。 （4）高档商品住宅常常与商务办公联系在一起 由于高档商品住宅通常处于繁华闹市区，或中央商务区，所以它们常常会被一些公司租用作商务办公地点。 四、福州市房地产的发展现状 （一）从政府的政策调控上看 2011延续了2010仍严的调控政策，而且更为密集不严厉。从国家年初的 新国八条到年中的一房一价，从一线城市扩展到二三线城市，一年内三次加息、 六次上调银行存款准备金率，政策从货币、信贷、税收、行政干预、保障房建设五个方面迚 行调控，多角度“袭击”楼市。 （二）从土地市场的成交额上看 土地市场日益冷清，开发企业特别是本土开发商拿地热情骤减，对于土地储备表现极为谨慎。2011福州土地市场成交493.52万平米，同比2010大幅下滑42%；成交 总额224.54亿元，同比2010年也大幅下滑了32%，成交面积、成交总额双双下滑。 （三）从企业自身上看 面对严厉的楼市调控和资金压力，在楼市不景气的情况下，本土开发商渐渐采取与外地开发商合作模式，抱团过冬。 （四）从楼市营销方式上看 2011年福州楼市营销方式多样化。在以销售为主导思想，回笼资金为终极目标的市场，开发商营销方式形态多样，或发传单、或电商平台、或网络团购、或联动二手房中介、或借娱乐之