第10章城市房地产管理法.ppt

第十一章 城市房地产管理法第一节 城市房地产管理法概述 一、城市房地产的概念 （一）房地产的一般含义 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 （二）城市房地产法所调整的房地产范围 第2条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 1、适用于城市规划区内的国有土地及其定着物； 2、房地产法的调整对象 (1)房地产开发关系； (2)房地产交易关系； (3)物业管理关系； (4)房地产行政管理关系； 二、房地产法概述 是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。 第二节 房地产开发用地 一、房地产开发用地概述 第2条规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 （一）用于房地产开发的土地范围 1、仅指国有土地，不包括集体所有的土地； 2、只有城镇国有土地才可用于房地产开发 （二）房地产开发土地的用途 从事房地产开发，必须遵循所开发土地的用途，城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，一般分为10类： 1、居住用地2、行政办公用地3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿地9、特殊用地10、水域和其他用地。 二、房地产开发用地取得的方式 （一）土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； （2）、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 （3）、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 （4）、集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让； （5）、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 *土地使用权出让与转让的区别 ①土地使用权出让指土地使用者向国家交付土地使用权出让金，国家将国有土地使有权在一定年限内让与土地使用者的行为； ②土地使用权转让是指土地使用者以出售，赠与，交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位或个人的行为。 ③土地使用权出让是国家将使用权人让与给土地使用者，是土地一级市场的转让行为，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订； ④土地使用权转让是土地使用者将土地使用权移转给其他的单位或个人，是土地二级市场转让行为 2、土地使用权出让的方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 4、土地使用权出让合同 是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。 （1）土地使用权出让的最高年限 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地五十年；综合或者其他人用地五十年 （2）合同的解除 一方不提供土地或对方不支付出让金，解除后可追究违约责任 2000年12月，重庆A公司通过出让方式，以140万元取得了重庆渝北区鸳鸯镇金钱村五社43.3亩两块地使用权。2001年，新组建的重庆经济技术开发区从渝北区政府手中接过鸳鸯镇的管辖权，同时要求A公司退还土地。 由于土地迅速升值，A公司自然不给，双方僵持到2003年初。经开区以重庆市政府2003年117号文件批复，以修建公益设施为名再次提出将A公司的两宗土地收回。 2003年9月23日，A公司被迫将土地交回经开区，2003年9月23日，A公司与经开区签定交地协议，除去退还土地出让金外，政府方按照公益标准2.