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中环广场亿禾商业定位建议 ————————————————————————————— 商业业态当如何定位 1、商业定位的核心要求 亿禾的商业定位必须要满足三个核心要求 要求一：有较高的租金承受力，以实现商业物业的回报需求。 要求二：具有良好的商业发展前景，与中环广场形成业态纵深互补。 要求三：具有较强烈的商业差异化特征，消除项目地段前期的不利影响。 2、商业定位需要考虑的重要影响因素 因素一：西大街商圈的业态发展趋势 西大街核心商圈虽然日趋繁荣，但商业形态却相对比较落后，目前商业业态主要以传统百货业为主，新兴的商业业态如主题商场、一站式购物中心等比较缺乏，目前商圈内商业形态最先进的当数即将开业的中环广场，是西大街商圈内首个综合了娱乐、休闲、购物、旅游、办公于一体的商业项目，该项目的建成将对西大街的商业发展产生重要的影响，预计未来西大街的商业核心依旧是朱雀路以东至钟楼，这里将成为西大街商圈的商业核心地带。 因素二：亿禾周边的商业局面 亿禾位于西大街中段，距鼓楼约100米，距钟楼约400米，周边商业以百货及服饰为主，商业品种相对比较单一，在商品档次上虽然有一定的区分，但商业的同质化竞争依然较强烈。 因素三：亿禾的商业优势与劣势 亿禾的商业优势与商业劣势都相当明显，具体如下： 商业优势： 项目的商场格局还算良好； 项目的规模适中； 周边商业项目逐渐成熟； 商业劣势： 项目所处区域属于商业待发展区域，商业氛围还不够，人气有差距； 同期西安市内竞争性商业项目较多，竞争压力较大。 从商业项目的总体而言，前期行为已在普通经营者方面产生严重的信任危机。 二、亿禾定位的可行方向 大体而言，亿禾定位的可行方向主要二种： 1、市场领先者商业定位的方向： 项目周边目前商业氛围不足，但随着西大街的日趋成熟必将形成新的城市商业中心，采用市场领先者商业定位就是迅速填补市场空白，并在经营的商品上营造不同的差异性。这种定位方式相对比较简单易行，容易获得市场的认可。 2、专业型商业定位的方向： 专业型商业定位就是利用市场细分的方法，将项目的商业锁定在一个相对狭窄的商品领域，以专业取胜，以主题式商场为代表，这种定位能做到最大的差异化的效果。 三、项目定位。 1、目标客户定位。 根据市场调查的结果，结合本项目自身的优势和特点，拟与中环广场形成业态纵深互补，在客层上不跟中环广场、百盛项目硬碰硬，发生正面冲突，建议客户群锁定： （1）、大的专业经营商。 西安市具有相当经济实力，有相当的经营成功经验，有一定的市场占有率； 外地在西安市的品牌经营者； 此类客户头经营经验丰富，规模一般会较大，租期较长； （2）、小的专业经营商。 西安市或外地来西安的外地人，有一定经营经验，对新事物持相对保守态度，他们大多租期较短，通过采取进可攻退可守的自营方式，相信地段的升值潜力，有投机的心态，但购买规模一般会较小。 2、项目功能定位。 独立自营式商铺 3、项目市场定位。 中环千色广场 （引导客户将本项目看作中环广场项目的一个延续，做一回市场的跟随者） 理由： 本项目在上市阶段最大机会来自中环广场，面对该项目巨大的体量、较高的推广费用，建议本项目在市场定位上尽可能与中环广场挂钓，既可形成集约力量，提升消费者对项目整体的信心，又可提升中环百货的品牌影响力。 4、项目面积定位。 （1）、分割原则：以“Y”字型和“人”字型划分，这种方式是一种科学的划分方式，优点是通道少且商场中死角铺位较少。 （2）、面积区间。 1层：考虑整体经营布局，主要分割以沿街两个较大门面及沿内墙部分独立商铺，中间为开放式经营部分。 2层：考虑经营档次及使用功能，实用面积在60—100平方米左右，建筑面积在100—200平方米左右（以商铺的得房率50%计算）。 3-4层：考虑经营档次及使用功能，实用面积在15—30平方米左右，建筑面积在30—60平方米左右（以商铺的得房率50%计算），三层比四层稍微宽敞一些。 （3）、面积划分： 走道宽度。 A：一二层主走道宽度为5—7米，副走道宽度为3—4米。 B：三四层主走道宽度为3—4米，副走道宽度为2.5—3米。 面宽与纵深。 纵深为面宽的2—3倍，不可超出3倍纵深。 划分分布原则。 在较好的位置主走道、靠扶梯、转角的位置面积可稍大，在周边相对较差的位置面积稍小一点。具体划分在保持此建议之原则的基础上视具体情况灵活调整。 5、项目租价定位。 本项目的租价制定应从市场现状、未来市场走势及项目自身条件来分析。 （1）、根据市场调研的情报，作出如下分析及定位。 本项目推出的铺位，前两年的租金，可根据市场的反应预留一定的发展价位空间。 根据租期及付款范式提出系统优惠政策，最大程度的吸纳资金。 6、项目业态五种组合方式 （1）、都市时尚服饰主题商场 1层 流行