第五章地价行政管理.ppt

第五章 土地分配政策 【土地流转】指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 土地流转政策的进程 政策的前提 背景：国家经济发展到达新阶段，城市化迅猛发展，此时要求迫切拉动内需，但中国仍有8-9亿的农民，收入有限，且城乡二元制是的农民被困在土地上，需要新政策解放农民，而国家投入资金有限，需要从土地本身解决。 现状：家庭联产承包，上交及税收存在压力，但承包地块小，难以集约化经营，个体资金有限，缺乏市场，技术，农村保障体系完善，大量农业人口进城打工，导致农田荒废。 另：个别地区实行隐形流转，缺少政策保障，容易被作为非农建设及其他不正当使用。 政策制定 依据：2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 土地的流转必须遵循三个基本的要求： 一是不能改变土地的集体所有权 二不能改变农业土地的用途 三是不能损害承包农户的权益 政策内容 按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，在不改变土地的农用地性质前提下让农民以承包地入股的股份合作制，发展适度规模经营。 让土地成为农民财产性收入的重要来源，坚持集体所有，把土地产权分解成土地股权、经营权和使用权，让农民拥有股权，集体经济组织掌握土地经营权，土地租佃者享有土地使用权 以法规的形式将土地量化成股权、均等分给农民，成为可流动性的，带有社会保障性质的农民财产性收入的制度来源。 本质就是推进土地要素的市场化，土地可作抵押以获得资金。 政策利弊分析 第一节 土地产权政策 一、土地产权概念 产权 土地产权 二、土地产权的特征 土地使用权出让合同 一 概念： 土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人 与 土地使用权受让人 之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的 协议。 二 法律特征： 1 是一种民事合同 2 合同标的的特殊性 3 是一种要式合同 三 订立的原则 1、遵守国家法律、法规和政策的原则 2、符合城市规划的原则 （1）使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。 （2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。 3、坚持平等、自愿、有偿的原则 四 双方当事人的权利、义务 （一）出让人的主要权利 1、解除合同权 （使用人未按期限支付全部出让金） 2 、 要求违约赔偿权 3、 请求行政处分权 （使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权 ） 4、收取土地使用权出让金的权利 5、 收回土地使用权的权利 （二）出让人的主要义务 1、依照出让合同的规定，提供土地使用权 （不同于动产以实际交付方式转让。 登记；领证，取得使用权） 2、向土地使用者提供有关资料和文件 （位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等） 3、保证土地使用权人取得的权利的义务 （即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索） （三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利（《出让与转让条例》 出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可 请求违约赔偿） 2、要求违约赔偿的权利 3、享有占有、使用出让的土地 4、有依法转让、出租的权利 5、有权设置抵押权 （四）土地使用者的义务(4点) 1、交纳土地使用金的义务 （1）出让金由市场决定 （2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、或分期支付 （3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权 2、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务 国土资源部:土地出让价款逾7600亿增30.5% 发布2006年《中国国土资源公报》显示，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，同比增长15.3%。出让土地面积23.25万公顷，同比增长40.4%，土地出让价款总额7676.89亿元，同比增长30.5%。 07年起土地出让金收支两条线 不再成“小金库” ????2007年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。在土地收益新分配中向新农村建设倾斜的同时，建立国有土地收益基金，专