龙湖Mini别苑推广10.11.ppt

电视时间 零或无穷。在这里，谁还需要电视呢？要么不开，要么开着，不看。 或许，我们可以这样来描绘Mini别苑 快餐店 无，也许有几家慢餐店，反正有的是时间。 步行速度 用走都夸张了，应该叫溜达。 酒精度 0－60，有牛栏山二锅头，有燕京啤酒，但可能喝的最多的却是绝对伏特加，或者……没酒精的咖啡。 作息时间 从朝九晚五到晚九朝五，一切皆有可能。极端个人主义。 身体运动量 少，尽管有很多运动场，但多数地点还是只会发生在床上。 手机状态 如果没有关机，那就一定是在闲聊。聊完立刻就关。 爱情状况 即使你谁都没有爱上，至少你会爱上Mini别苑。 Mini别苑，其实是一种生活的“态度”。 有了对产品状态的理解， 就可以知道， 什么样的客群需要它。 追求解放 的 禁锢者 被生活束缚住了的人，想要一个天堂 不肯放弃 的 梦想者 有梦，一直潜藏在心底，不曾放弃， 何时明月不再照沟渠？ 柔软时光 的 膜拜者 每年都会用那么几天，要么去丽江，要么去阳朔，要么去拉萨。 去发呆和晒太阳。 精彩生活 的 实干家 有更精彩的生活，就要去追求 不被羁缚的实干家 该 总结了。 产品的哪个层面提供购买驱动力 别墅区域？？？有条河就够了 别墅环境？？？更多的是别墅的私家 立体空间？？？我不需要 有天有地？？？由我天地宽，喜欢 社区氛围？？？逃离压力，我的自由世界 别 有天地 产品的物理内核归纳 1－表象层－别苑带来有天有地的产品形态 2－内质层－别苑另有一番新天地，我的世界 Mini别苑 精致的建筑形态 精致的园林景观 精致的生活方式 物理属性细分 龙湖物业的高性价比 很少钱实现有天有地的生活 精致的 超享的 沾了别墅很多光 Mini别苑 无拘无束的 自我中心的 精神属性定义 自由的 没有压力的 温暖的和可以晒太阳的 懒散的 重拾对生活的热情 同党的聚集地 梦想的 萃取梦 醉时光 产品的精神内核归纳 1－萃取－浓缩版－是精华所在 2－梦－梦想－潜藏内心等待爆发的希望 3－醉时光－生命中最美好的时刻 推广阶段细分 抛出别苑概念 引爆市场眼球 引爆期 强势积客期 阶段 执行 策略 事件介入 媒体引爆 10月 11月 12月 热销后期 产品深入阐述 强势客户积累 热点顺势营销 全方位媒体轰炸 情感营销 抛出别苑概念 引爆市场眼球 引爆期 事件介入 媒体引爆 10月 For 漫步，其实是一场马拉松。 洋房，别墅后的 黑马 关于产品，我们需要思考更多。 观点之 选择与需要 我们要解答的核心问题，不是我是否要选择你，而是我是否需要你。 重新解构产品 品牌：龙湖异军突起，品质值得信赖。 区域：奥运＋潮白河＋顺义新城，自有主张。 社区：别墅化社区，别墅式风情。 建筑景观：风格价值＋细节品质＋精装园林。 交通：私家车交通方便，公共交通较为欠缺。 公共交通的欠缺，将是洋房吸引客群的重要瓶颈。 有车，就可能成了我们这个低总价产品的必备条件。 寻找客群的种种可能 乐途者。首次置业，但钱不多，选择一套便宜点的房子，再买辆经济型的轿车，觉得也不错。 瘾居者。在城里有套房，但也想过过5＋2的瘾，买不起别墅，也不需要别墅那么大的空间，乐意选择洋房。 宽癖者。你在城里有套不大的房，可能也已经有车，想要个更大的，可以把城里的房子卖了，买套大点的洋房，如果没车，剩的钱还可以再买辆车。 寻找客群的种种可能 投资者，看好区域发展前景和物业升值潜力 养老者，或为父母购买居住者 收藏者，前期别墅客户，喜爱龙湖的物业 寻找客群的种种可能 种种可能之下，是七零八落的客群层面，不具备集中性。 因此，必须进行更进一步的挖掘。 引出了另外的2个问题 1、客群还有哪些选择？ 2、是什么需求决定了他们会选择我们？ 城郊项目/五环外，城乡结合部，如沸城 县城项目，如万科四季花城，金汉绿港 甚至，燕郊，交通很方便，配套很好，价格更便宜 客群的其它选择 竞争可能探察 带电梯洋房 普通多层、小高层 普通多层、小高层 建筑特点 不好 很好 尚可 生活配套 较差 不错 不错 公共交通 一般 略高 县城 县城项目 存在单价及总价相当的项目 价格 优秀 一般 社区环境 低 不高 容积率 县郊 郊区、城乡结合部 地段 香醍漫步·洋房 城郊/五环外项目 别墅区域？推广可以这么说，但对于真正买者而言，有多大意义？ 便利交通？那只是对于住别墅的人而言。 投资潜力？有投资潜力的地方多了，比如股市。 景观建筑？是不错，但房地产第一是地段第二是地段第三还是地段。 别墅社区？有点意思，但光这个理由还不足够。 优势到底在哪？ 对于非别墅居住者而言，香醍漫步基本生活配套较弱， 公共交通并不发达，这将直接成为产品的“硬伤”。 反其道而行之 我们想说—— 不是客群选择产品，而是产品选择客群。 那么，香醍漫步的洋房要选择谁？ 真相只有一个 不那么在意这