必威体育精装版-地下人防商业研究.ppt

问题梳理 研究目的： 结合以上研究案例，根据人防商业特点，通过以下 几个方面验证，本案是否适合开发地下人防商业。 项目交通： 本案项目位于上饶市区北侧，紫阳大道与三清山大道交汇处。交通较为便捷，但并不是城市主要干道，无法承载缓解交通的作用。 周边商圈： 地块远离城市中心区域，商圈无法覆盖到本案地块。 新建的火车站会带来较大商机，但短时间无法形成成熟的商圈。 本案地块区位分析 本案地块位置远离城市中心，且不处于交通主干道，周边比较荒芜，商业配套比较缺乏，商业氛围很差。 城中心 火车站 项目 地块 项目南侧概况 项目东侧概况 项目西侧概况 佳利商城 东湖花园（交房） 1、2、9地块 中航住宅区 今年启动 本案周边在建项目相对较少，现有几个项目刚完成交房及刚开工，短期内无法形成较大的人流量，且无法吸引商户投资。 投资商户及消费客源分析 以产业布局合理化、规模化为指导思想； 以尊重项目的过去和历史；尊重产业的相邻和衔接为原则 佳利商城二期 五金建材城 2号地块 陶瓷建材城 1号地块 家居装饰城 9号地块 配套住宅区 佳利建材家居 展销中心 本案产业定位 人防商业业态主要以服装、小商品为主，而本案推广主题为建材市场、家居装饰材料为主要产品，与本案整体形象不符。 1 项目名称 转让方式 经营状况 盈利方式 管理方式 浙江温州华盖服装市场 出租 租金 人防办管理 青岛龙山地下商业街 出租 租金 人防办管理 佳木斯地下商业街 出租 出让使用权 租金、广告费用 物业管理费用 专业的管理公司 广州地一大道 出租 出让使用权 租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用、 专业的管理公司 青海省西宁大十字 地下商业街 出租 出让使用权 租金、使用权转让 专业的管理公司 包头钢铁大街 地下人防商业街 出租 出让使用权 租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用 专业的管理公司 经营模式分析 由上表可以看出： 人防商业经营模式比较单一，要达到较高的出租率，风险较大。 盈利方式比较多样化，可获得一定收益，但需高质量的管理服务。 经营状况较好的人防商业，需要专业的管理团队，加大投资成本。 理由阐述： 本案地块偏离市中心及商业繁华区域，商业配套缺乏，未形成成熟的商业圈。 地块周边项目较少，人流量较少，缺乏相对应投资商户及消费人群。 本案1、2号地块整体产业定位及推广形象以建材市场为主题，地下人防商业则以服装、小商品为主要业态，与本案整体形象不符。 转让方式单一，风险较大，管理费用加大投资。 综上所述我司建议：本案地块不适合开发地下人防商业 总结 地理位置 商业氛围 整体推 广形象 投资商户 消费群体 盈利 政策扶持 本案 优劣势对比： 地下人防商业审批所需材料 1 人防项目立项审批及设计审查需要的材料如下： 立项审批 （一）项目建议书审批 1、申请书； 2、项目建议书。 （二）可行性研究报告审批 1、申请书； 2、项目建议书批复； 3、项目可行性研究报告及评审意见； 4、可行性研究报告审批表。 地下人防商业项目审批所需材料 1 　设计审查 （一）初步设计审查 1、申请书； 2、可行性研究报告批复； 3、设计单位资质证书； 4、初步设计审批表； 5、全套初步设计图纸； 6、设计概算； 7、各专业设计计算书，设计说明书； 8、工程地质勘察成果报告。 （二）施工图设计审查 1、申请书； 2、设计单位资质证书； 3、立项批准文件或初步设计批准文件； 4、主要的初步设计文件； 5、施工图设计审批表； 7、各专业设计计算书，设计说明书； 8、工程勘察成果报告。 人防项目审批所需材料 谢谢观看 Thanks 城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。 地下人防商业定义 人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防商业定义 人防工程定义 1 地下人防商业政策支持 研究目的： 了解国家在政策上对地下人防商业有哪些支持，以及对地下人防商业的一些影响。 人防商业政策支持 国家税费支持 人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。 与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。 对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。 1 人防