二手房的一些注意点.docVIP

一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：按各区具体规定 5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。6、 中介费：房款的1%二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 中介费：房款的2%4、 营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的) 5、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除） 个人所得税：1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%；3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。营业税：1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。本数据来自：超级经纪人网 营业税：1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。苏州这边：第三条房产证满5年的，并且面积在144以下的需要缴纳产交易盈利部分的5.5%；。 ? ? 土地出让与划拨的问题 ? ? ? ?由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。具体区别是两者享有的权利不一样，国有出让土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。?国有划拨土地使用权抵押要经政府部门批准，不能自由转让。 ? ? ???? 划拨土地使用权，是土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 目前，规范划拨土地使用权转让行为的主要法律法规是《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。另外，最高人民法院于2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对有关划拨土地使用权转让合同的效力与性质的认定及处理提出了指导性的意见。现笔者根据有关法律规定，结合执业实践，就划拨土地使用权转让合同转让中存在的问题试作归纳分析。 ? 一、?? 划拨土地的法律性质 ? ????? 划拨土地使用权具有以下特点：第一，取得的法定性。取得划拨土地的使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准。《中华人民共和国土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其它用地。国土资源部为了明确划拨土地使用权的用地范围，于2000年5月29日修订了《划拨用地项目目录》，并改名为《划拨供地项目目录》。在这次修订中，明确了公益性原则，即对供地项目进行细分，“按用地功能、性质把属于经营用地及其他应推向市场的用地剥离出来”，而凡属于公益性的项目用地可纳入《划拨供地项目目录》（参见王卫国主编：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社2002年出版，第78－80页）。 第二，取得的无偿性或低偿性。划拨土地可以无偿取得或低偿取得，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别。划拨土地使用权的无偿性表现为：使用者对于国有的土地使用权无偿取得、无偿使用、无偿收益。使用者取得土地使用权无须向国家支付任何代价；国家将征用的集体土地划拨给使用人使用，使用者只向被征地单位补偿部分损失，不再向国家承担任何经济上的义务。在划拨土地无偿使用的制度下，土地仅仅是全民所有的生产资料，并不被当作交易中的一项财产来对待。因此，取得土地使用权的企事业单位在经济核算中一般并不把土地使用权包括在企业的资产或成本之内（参见唐德华主编：《房地产法及配套规定新释新解》，人民法院出版社2002年版，第270页）。 第三，使用的无期限性。在权利存续期间上，通过划拨取得的土地使用权具有无期性与永久性。划拨土地的使用者一旦被批准使用某块土地，即可以永久占有和使用。土地使用者永久、无偿占有使用土地在事实上形成了土地所有权与使用权合二为一，土地的级差利益、超额利润被使用者所占。 第四，除分权的局限性。划拨土地使用权人不能随意