盈湖绿岛营销推广策略提案.doc

盈湖绿岛营销推广策略提案 第一部分：案名建议 盈湖?绿岛 洪都?翡翠岛 洪都?云溪城市花园 瀛洲?绿岛 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较特殊，属于“甚少供应商品房、不适合居住”的尴尬区域。 项目位于江北区洪塘镇，临江北大道和西外环线，周边多是企业厂区、自建房和政府限价房，在宁波人的传统观念中，此区域不适合居住，或者说不适合建造中高端住宅。周边供应的多是政府限价房，市场化商品房较少，区域的整体形象不佳，中高端商品房开发的基础薄弱，项目中高端社区形象塑造的难度较大。 2、交通状况良好，周边具备通达海曙、江北、江东、慈溪和余姚等地的交通干道。 项目临改造完毕的江北大道、西外环线、甬余公路等交通要道，与上述各区域的联系大大加强，这意味着项目的目标客户群体不仅仅局限于项目所在的区域。 3、自然资源丰富，具有天然河流等景观。 活水资源：社区内有天然河流经过，虽然水面不宽，但同样使本项目具有区域内其他项目所不具有的先天优势； 岛屿资源：项目规划对天然河流的利用，使项目别墅区域形成了独具特色的五大岛屿，形成了项目独特的卖点； 4、产品定位为中高档，并凸显岛屿型、滨水型、别墅区等关键元素，与区域内其他项目差异化明显。 项目力求通过对河脉进行原生态演绎，以简洁、明快的西洋建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求原生滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住、休闲、度假为一体的岛屿植物园低密度特色别墅社区（一期），这是具有明显优势的，区域内的竞争个案并不具有这些特点。 5、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅和双拼、联排别墅为主。 区域内虽然有大量的政府限价房存在，但由于其所针对的客户群体与本项目不同，故其构不成对本项目的竞争，本项目中的多层住宅仍主要针对区域性客户，如江北北部、海曙北部、慈城、慈溪和余姚等地的消费者；而双拼别墅、联排别墅在区域内是稀缺产品，同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是鄞州中心区的别墅产品和二级市场上的别墅产品，其所针对的目标消费群体是“大宁波”范围内的中高端客户； 二、对市场环境的分析 中、高端市场持续快速发展，逐渐形成橄榄形结构。 虽然近几年宁波的房地产市场异常火爆，但真正的高端产品并没有出现，也就是说目前市场上并没有真正的“豪宅产品”；在供给放量的同时，中端市场快速扩张，成为发展前途的部分，两端稳定中部膨胀橄榄形结构两头的绝对高价位的顶级豪宅市场和低端的相对进入稳定期，而中间部分则开始逐渐扩张。版块之争将更加明显别墅的竞争更多不是地段之争，而是该区位的竞争，哪个区域的政府运营城市的能力越强，哪个区域的别墅升值潜力就越大，相对来说处于领先地位品质竞争更加突现整个别墅市场的细节品质呈现出精彩纷呈的态势，，别墅品质的竞争。的别墅消费观随着和在甚至选择别墅生活将是一种时尚。的自然资源相对匮乏，的别墅生活是都市化的代表，真正的山水别墅，周边显然是更有优势，而别墅的消费又是充分体现马太效应，别墅的人群与客户的消费观也将越来越泛城市化。市农业园区位于宁波市洪塘镇、是国家级农业综合开发科技推广综合示范项目、浙江省首批12个农业示范园区之一和经宁波市政府批准的市级农业科技园区建设单位，规划总面积15000亩，由农业高新技术示范园区、荪湖休闲风景区、生态景观园和保国寺森林公园等“二区二园”四大部分组成。宁波机电工业园区是宁波市区十大重点工业园区之一，包括宁波（骆驼）机电工业园区和宁波（江北）机电工业园区，是一园两片的工业园区。位于宁波市中心城区西北，距市中心10公里、镇海港15公里、北仑港25公里，宁波栎社机场18公里、杭州湾大通道连接线入口8公里。园区东临329国道，西边、南边接规划与建设中的西外环和北外环路，北靠绕城高速公路——余（姚）-北（仑）快速道。交通极其便捷。园区总规划面积14.77平方公里，一期计划开发6平方公里。重点发展高科技含量和高附加值的机电产业，建成高效、集约、生态型特色机电工业园区。27个行政村，规划用地19个行政村，合计人口22538人，总面积33.1平方公里，属宁波市十大工业园区之一。目前，园区内的通信光缆移位及土地征用的前期工作均已开始实施。—水系和产品类型丰富（别墅产品、多层产品），但是这种优势同其他区域的项目比较来看，优势并不是特别明显；但同区域内竞争项目比较来看，优势比较明显。 结论二：本项目是一个迎合市场消费趋势并定位为中高档的综合型社区，在产品的规划设计以及概念定位都高于区域内的竞争项目。 结论三：本项目的目标客户区域范围比较宽广，总量较大，但潜在客户对所在板块尚需进一步认同，因此在客户的有效拓展上需下较大的工夫。 问题一：如何充分发挥本项目在产品概念上与区域内其他项目的差异化优势？ 问题二：在具有天然水系、岛屿以及景观的优势下如何化解地理位