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以景区打造国际复合型旅游地产—访北京中坤投资集团董事长黄怒波 作者：李成成/文… 　　文章来源：本站原创 点击数： 0 更新时间：2008-6-17 ??? 黄怒波，北京中坤投资集团董事长。中坤集团以两大核心业务板块——地产业和旅游产业著称。该企业围绕“让我们为社会再多做一些”的企业文化导向；坚持“资源差异化经营”的企业战略，在旅游地产开发领域具有一定品牌效应。在经营上，中坤以地产和旅游为核心，差异化经营使地产业和旅游产业两条主线围绕“地产”这个核心相互渗透和支持，融合成一个具有高附加价值的经营系统——旅游地产。中坤未来的发展以景区为主，其旅游产业方面的“中坤旅游”正依托景区不断壮大。目前，中坤旗下拥有安徽宏村、南疆、北京门头沟和康西草原等项目，其度假景区模式在旅游地产界具有一定代表性。 ??? 对黄怒波的采访在他远洋大厦的办公室中进行，一杯清香地道的龙井让我们打开话题，我们的采访围绕中坤的旅游地产摸索之路展开，黄怒波向我介绍了中坤打造旅游地产的三个组成部分。??? 产业化=战略+资金??? 当前，旅游地产作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业。我国休闲旅游业在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游将成为旅游消费的主流，旅游地产真正进入“掘金时代”。和黄怒波谈到旅游地产的探索之路，他首先提到了一个“产业化”的问题。??? 黄怒波认为要把任何一个事物推向产业化，必须具备两点：具有宏大的战略和多渠道的足够资金。宏大战略可以保证企业的领导思想的唯一性和创造性，它需要专业团队和很强的文化背景做支撑，万科在这一点成功了，它把地产做成了产业。相比之下，潘石屹则没有向产业化发展，他推出的是单纯的产品，就是商业地产。中坤的地产严格来说也没有产业化，因为中坤已经把重点从纯粹的地产转移到了旅游地产上来。黄怒波认为当前以住宅为主力军的纯地产在未来十年的利润会越来越低，而旅游地产尤其是度假地产则是成长最快的产业，中坤很看好这个市场。 ??? 黄怒波告诉记者，当前的大背景是地产是个利润相对高的行业，这种情况使很多企业都投身地产，比如鲁能和海尔。但他认为，地产涉及整个国家的政策和社会大背景，也是一个比较复杂的行业。所以国企做的行业中坤不会做，比如石油、电信，大上市公司；外企做的行业中坤也不做，因为没有竞争优势，中坤做的是地产中的“蛋糕产业”，它不会涉及很多的条条框框和大环境的外在压力。黄怒波认为，旅游地产是“地产行业的最后一块蛋糕”。“现在是个投资者都能做房地产，使得地产市场的风险非常大，而把一些稀有资源与之相加，在某种意义上就能降低很多风险。”黄怒波介绍说，按照南疆主要景点个人门票500元计算，游客数量达到300万人次时，2008年中坤在南疆的单纯门票收入差不多有15亿元，单纯门票收入该集团还有45年的经营期，仅以不变的价格测算就将有675亿元的收入。而该项目的总投资量只在10亿元左右，恐怕没有比这风险更小的投资项目了。从国家政策的分析来看，黄怒波认为到2010年中国将是世界第一旅游大国，而旅游关联、带动的行业又比较多，国家轻易不会出台政策限制。随着生活观念的转变，从传统的观光旅游过渡到休闲度假、户外探险是也必然趋势。黄怒波强调，中国旅游地产是一个很有特色的产业，尤其是很多美丽的资源都在贫困落后地区，这对旅游地产业来说是一个很大的产业机遇。??? 黄怒波告诉记者，现在中坤要把旅游地产产业化，因为已经具备产业化的条件了。从战略上讲中坤已经做好了十足准备。目前中坤正一步步把度假地——旅游景区——户外运动——文化背景这四块形成一个产业链条，通过网络以发展会员的形式来销售，这样既能跨越地域界限，也便于中坤品牌的整体化，改变传统的观光旅游模式，打造全新的“国际复合型度假系统”，即集度假休闲、观光旅游、高尔夫等户外运动、主题文化为一体的度假系统。另外中坤做的度假地都是自己旗下的景区，像安徽黄山宏村古村落、新疆南疆、北京门头沟和北京的康西草原等等，这样会员会有多重选择性。 吐曼河度假区 ??? 在资金上，中坤用前期的部分地产利润用来支持度假系统，并且度假系统的资金流动本身可以盈利，这就从根源上解决了资金问题。近年来中坤在住宅市场上不再大张旗鼓地拓展。除了即将完工的长河湾外，没有考虑其他住宅项目，连储备的土地中也没有包括住宅。“起码这两年不会做住宅，并且会把注意力转移到旅游地产上来”，黄怒波坦言。从另一方面看，中坤旅游体系虽然庞大，但都是根据项目情况，逐步建设、分期投入。中坤地产开发方面的盈利，支持了旅游项目的先期投入；而旅游项目度过净投入期后很快就可实现自身的资金平衡。黄怒波举例说，中坤在南疆的投入已超过4亿元人民币，但目前喀什吐库曼河度假区项目的招商进展非常良好，中坤只要以不低于1