农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则.docVIP

农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则 房屋作为土地上的附着物，与土地在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利变动时权利人利益的分配。我国法律承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则，但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利，即房屋所有权与土地使用权，必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，即“房地一体、地随房走、房随地走”。但在土地管理上，我国分为城镇土地和农村土地两条管理体系，这导致以上原则只适用国有土地及其附着房屋，而农村集体土地及其附着房屋，具体地说，宅基地及其上的农民住房，则只能适用“房地一体、房随地走”的原则。因此，农村房产产权变动时，权利人的利益分配与城镇房地产有所不同。 一、农民住宅析产纠纷中“房随地走”原则的内涵 农民住宅在所有农村房地产中所占份额占绝大多数，且权利主体涉及面广，就产权所产生的纠纷众多。同城镇房地产一样，农民住宅也涉及两项权利，其一是集体土地上的宅基地使用权，其二是对房产本身的所有权。但在涉及房产权利因转让、抵押、继承析产、遗赠而发生变动时，二者就会表现出不同。国有土地上的房产的受让人可以获得该房产的实物，按照房地一体的原则，也同时获得该房产所在土地的使用权，即使该土地属于划拨土地，房产的受让人也可以在缴纳了土地出让金后获得土地使用权，而不影响其得到房产的实物。而在农民住宅因转让、抵押、继承、遗赠而产权发生变动时，受让人或权利人却不一定获得该房产的实物，即，有的受让人（权利人）可以获得实物，而有的受让人（权利人）则只能获得房产价值形式的补偿。能否有权取得房产的实物，取决于该受让人能否享有该房产赖以存在的宅基地使用权，没有宅基地使用权，房产权利就成为空中楼阁，根据房地一体原则，也就无法获得该房产的所有权。而能否取得宅基地使用权，取决于该权利人是否是该集体组织的成员，即由其户籍而定，而不能通过市场交易获得。 农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。宅基地使用权的取得和丧失不是通过市场交易，而是由村集体分配，适用属人原则。只有本集体经济组织的成员才能在本组织通过分配取得宅基地，村民死亡或户籍迁出本集体组织，即丧失了本集体组织成员的身份，宅基地应当依法收回。按照法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。按照我国《担保法》《物权法》的有关规定，宅基地使用权不得抵押。由此可见，宅基地属于农民集体所有，农民有权使用集体土地建房，但个人只享有土地的使用权，且宅基地使用权不得转让、抵押，个人无权处分。 宅基地属于农民集体所有，农村居民只享有使用权，无权处分。但房屋不同，法律承认房屋私有。房屋属于公民个人的私有财产，公民对其房产有完整的所有权，有权占有、使用、收益、处分，而不受干涉。无论是城镇房产还是农村房产，所有权人对其房产都有处分权，都可以进行转让、抵押、互易、继承、赠与，而使权利主体发生变化。 农村房产产权变动中“房随地走”原则的实质在于，因宅基地使用权的属人性质，不能通过市场交易获得，从而导致农民住房因转让、抵押、继承、遗赠而析产时，受让人能否取得房产的实物，取决于该受让人是否能取得该房产的宅基地使用权，否则，只能获得该房产价值形式的补偿。即，房产权利的获得取决于宅基地使用权的有无，而宅基地使用权的获得却不能取决于房产权利。 由于农民房屋物权结构的特殊性，导致在处理农村房产纠纷中，房产权利的分配和处理原则与处理城镇房地产有所不同，受让人能否取得房产所有权，取决于其是否享有或能够享有该集体的宅基地使用权，而是否能够享有房产的宅基地使用权，却不能取决于对房产享有某种权利，即，只能“房随地走”，而不能“地随房走”。权利人有权获得房屋的所有权，还是仅能获得房屋的实务价值，由其是否拥有该房屋所属的宅基地使用权而定。 二、“房随地走”原则在房屋析产中的运用 农村宅基地属于集体所有，农村居民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，只要是户口在本村注册的农民，必然享有宅基地的使用权，若户籍不在本村注册的，其无权在本村申请宅基地，同时意味着其可以在其户籍所在地取得宅基地，建造房屋。户籍不在本村注册的，还包括非农业户口的居民，其无权在农村取得宅基地使用权。 农村房屋析产纠纷的事由主要是因离异、继承而要求分家析产，从而要求分割房屋。若权利人对房产享有权利份额，则应当按照《婚姻法》或《继承法》的规定予以分割，权利人应根据其对房产的权利份额获得房产上的权利，但权利的实现方式，按照“房随地走”原则，基于权利人的