楚州茗墅雅居项目前期定位策划(DOC86页).doc

第一部分 市场调研分析 一、区域经济环境的分析和生活结构研究 区域概况 1、地理环境 淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里辖28个乡镇 北京 上海 南京 连云港 徐州 盐城 宿迁 高速公路 京沪高速 淮宁高速 淮连高速 徐宿淮盐高速 时间（h） 8.5 3.5 2 1 3 2 1 铁路交通 新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。 水运空运交通 京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 ◆ 总人口及人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中镇人口万村人口80.73万人。 2004 2005 2006 2010年（预计） 总人口（万人） 119.49 119.46 121.1 城镇人口51万，其中城区人口28万 总户数（万户） 35.14 35.03 35.21 城镇人口（万人） 38.95 39.23 40.37 城市人口（万人） 24.41 22.72 23.4 图1-1 2004-2006 楚州区人口状况 数据来源：江苏省统计年鉴 2、GDP发展状况及产业结构情况 2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值） 2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09％服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。 从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。 3、城乡居民人均收入及消费水平分析 根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%城乡居民生活水平得到新提高。城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89% 数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值） 从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8% 从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。 进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元的70.34%，是所有9区县中最低的。因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。 4、社会消费品零售总额 数据来源：楚州统计公报 2005年楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增长15.6%实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增长15.8%实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。分行业看，批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。 2006年批发零