资产评估的假设和方法.ppt

第一节 资产评估的基本假设 一、继续使用假设 资产继续使用，可以带来未来经济利益。 不能继续使用，只有变现收入。 资产是否继续使用，其评估价值是不同的。 1、继续使用的两层含义 对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其他用途继续使用。 对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其他目的持续经营。（类似于持续经营假设） 2、继续使用的三种方式 在用续用 转用续用 移地续用 3、适用方法： 收益法 重置成本法 现行市价法 二、公开市场假设 公开市场是指自由竞争的市场。 被评估资产需要符合有关条件 适用方法： 现行市价法 三、破产清算假设 时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完成； 交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，买方人数可能很少。 在不同的假设条件下，评估结果各不相同： 继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价值； 公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价值； 破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。 第二节 收益现值法（收益法） 一、收益现值法及其适用前提条件： （一）含义： —— 指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。 收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。 资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。 （二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算。 2、未来的收益可以正确预测计量。 3、资产预期获利年限可以预测。 4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （三）收益法的适用范围 主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。 1、企业整体资产产权变动 2、以房地产为目的的资产评估 3、资源型资产的评估 4、无形资产以转让为目的的资产评估 二、收益现值法的计算公式： （一）有限期情况： 1、未来收益不等额 评估值 ( 年收益＋期末资产剩余净额)×现值系数 例：某企业尚可经营5年，每年预期收益分别为160、140、135、120、110万元，确定折线率为6％。试确定该企业的评估价值。 评估价值＝ ＝160×0.9434＋140×0.89＋ 135×0.8396＋120×0.7921＋110×0.7473 ＝566.145(万元) （二）无限期情况： 1、未来收益等额：年金资本化价格 评估值＝ （永续年金的现值） 例： 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益为100万元，确定本金化率为4％，试确定该企业持续经营下的评估价值。 评估价值＝100/4％＝2500（万元） 2、未来收益不等额，就需要根据情况分段估计 四、实体性贬值及其估算（有形损耗） （一）指资产由于使用和自然力作用形成的贬值（即物理磨损）。 （二）影响有形损耗的因素： 使用时间：时间越长，有形损耗越大。 使用率：开工率越高，有形损耗越大。 资产本身的质量 维修保养程度 （三）有形损耗≠折旧 需要注意的几个问题： 功能性贬值额：使用新设备后减少的个人工资、物耗、能耗等，被视为旧设备的功能性贬值额。 税后贬值额：使用新设备虽减少运营成本，利润增加，但税金随之增加。而旧设备不需要缴纳这部分税金。 六、成新率及其估算 观察法 使用年限法（剩余年限法） 价值法（修复费用法） （三）决定现行市价的基本因素 1、资产的固有价值 2、供求关系 3、质量因素 4、成新率 第五节 清算价格法 清算价格法运用的前提与适用范围 评估方法 整体评估法 能继续适用：现行市价法或重置成本法 不能继续使用：残值 市价折扣法 模拟拍卖法 第六节 各评估方法的比较 例：某资产1992年2月购进，2002年2月评估时，名义已使用年限10年。根据该资产技术指标，正常情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。其资产利用率为： 资产利用率=10× 由此可确定其实际使用年限约为9.4年（10×93.75%）。 五、无形损耗的确定 （一）功能性贬值及其估算：是由于技术相对落后、功能落后造成的贬值。 1、用超额运营成本来估算 被评估资产的功能性贬值 ＝ 被评估资产年利润减少额 ×（1－所得税率）×折现系数 例：现有一台与被评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用新设备B比使用A设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业所得税率为33%，则A设备的功能性贬值为： = 30（1－33%）×3.992