润城第一大道价格方案(写字楼).ppt

一、写字楼市场概述 二、写字楼定价原则 三、写字楼价格表 第一章 写字楼产品定价 二、写字楼定价原则 1、采用市场比较法定价 比较内容 权重 奥辰财富广场 红星国际 南亚风情第一城 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 程度 系数 程度 系数 程度 系数 建筑规模 10% 1.1 0.11 1.1 0.11 1 0.1 区域位置 15% 1 0.15 1.05 0.1575 0.9 0.135 内部配套 15% 1.1 0.165 1.05 0.1575 0.9 0.135 产品设计 15% 1.2 0.18 1 0.15 0.9 0.135 工程进度 14% 0.6 0.084 0.7 0.098 0.8 0.112 写字楼等级 10% 1.1 0.11 1 0.1 1 0.1 科技用材 8% 1.05 0.084 0.9 0.072 1 0.08 升值潜力 13% 1.2 0.156 1 0.13 1.1 0.143 合计 100% / 1.039 / 0.975 0.94 1、经过估价原则：建筑规模、区域位置、内部配套、产品设计、 工程进度、写字楼等级、科技用材、升值潜力 2、考虑写字楼的位置、昭示性及交通便捷性等因素确定每栋写字楼的整体均价及楼栋差； 3、在同一栋写字楼内，考虑层差、视野开阔程度等因素确定每栋每层的均价。 通过市场比较法计算出写字楼均价约1.2万元/平米 项目名称 均价 权益系数 比准价 权重 权重值 奥城财富广场 11000 1.04 11429 35% 4000 红星国际 12000 0.98 11700 35% 4095 南亚风情第一城 13800 0.94 12972 30% 3892 合计 ---- ---- ---- 100% 11987 一、写字楼市场概述 二、写字楼定价原则 三、写字楼价格表 第一章 写字楼产品定价 三、写字楼价格表 备注：定价过程楼层差分段进行调配，每段之间的差价为1000元/㎡ 写字楼分段定价 楼层 层面积（㎡） 1栋 层总价 （万元） 上浮3% 2栋 层总价 （万元） 上浮3% 3F-9F 1225 11000 1348 1388.4 10600 1299 1337.97 10F-18F 1225 12000 1470 1514.1 11600 1421 1463.63 19F-25F 1225 13200 1617 1665.5 12800 1568 1615.04 26F 1225 13200 1617 1665.5 12800 1568(已售） — 27F 1225 14200 1740 1792.2 14000 1715(已售） — 合计 30625 — 37338 38458 — 36138 37222.1 楼栋均价 — ￥12192 — — ￥11800 — — 总面积 61250 总金额 73476 75680 写字楼均价 11996 12355.9 优惠政策：优惠点数可以累加 根据写字楼客户特点，定价采取“高定价、高折扣”策略。因此报价和优惠比例均上浮3%。 写字楼编号 整栋购买报价 上浮3% 半栋购买报价 上浮3% 分层定价 上浮3% 1栋价格 1.1万/㎡ 1.13 1.2万/㎡ 1.24 按上述分层定价 2栋价格 1万/㎡ 1.03 1.1万/㎡ 1.13 针对大客户的优惠权限设置 现场销售经理 2% 5% 1% 4% 1% 4% 营销副总 6% 9% 4% 7% 4% 7% 总经理 8% 11% 6% 9% 5% 8% 董事长 呈报审批 8% 11% * 润城第一大道产品定价方案 策划与市场发展部 销售与品牌建设部 2011年12月20日 2012年润城第一大道放量 润城第一大道写字楼供应：3栋写字楼，面积合计99872㎡； 润城第一大道公寓体量：2栋公寓；面积合计52647㎡； 润城第一大道商业供应量：第一大道商业由底商、LOFT、独立商业、地下负一层商业组成，面积合计53820㎡。 2012年市场放量预测 受国家宏观政策影响，市场低迷，整体呈现量价齐跌的局面； 写字楼供应预测：明年预计昆明市主城区的写字楼供应46宗，办公开发总量约241.8万㎡ ，主要集中在西市区、南市区及中心区，供应较大； 公寓体量预测：因市场上在售公寓的面积区间大多在40-60㎡，在售公寓的剩余体量约2万㎡，市场上潜在的供应量约10万㎡，未来一段时间公寓的供应量也将会增多，且区域分布较广； 商业供应量预测： 2012年商业金融、商务金融类用地供应55.8万㎡，在售或即将推售的商业200余万方，明年市场放量巨大。 目标客户群分