对小产权房的认识.docVIP

浅谈对小产权房的认识 一、小产权房的概念 所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的，指的是在城市郊区或农村，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的房屋权属证书后，即对该房屋享有了“小产权”。小产权房的出现已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，小产权房已遍地开花。据业内人士讲，近几年，在城市房价的刺激下，“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。 虽然小产权房有违于我国现行的法律和政策，但因顺应了城市化尤其是大城市郊区化的大潮而得以快速扩张。目前，小产权房已经成为城市房地产市场的一个组成部分，对保障住房民生需求发挥了一定的作用。因而，必须正视小产权房的存在，并采取合理有效的措施，以构建城乡一体的房地产市场体系为目标，将其逐步引导到合法规范的轨道上来，扮演起经济适用房的角色。这样，既能够调动农村的资源潜力，缓解城市住房压力，又会推动新农村建设和城乡统筹发展。 小产权房伴随着我国住房制度改革过程，已经走过了十多个年头。在这一过程中，随着城市房地产市场的繁荣和发展，小产权房也日益壮大起来，并由隐蔽走向公开。尤其是在近年来我国房地产市场风云变幻和房价狂飙的过程中，小产权房更是受到了人们的青睐。虽然政府一而再、再而三地重申，小产权房不合法，并劝告城市居民不要购买和使用小产权房。但是，政府的告戒并没有阻挡住小产权房一路看涨的势头。那么，人人都知道不合法的小产权房，为什么会坐大到今天这个地步？其背后的动因到底是什么呢？我们又该如何看待和处理小产权房这一难题？在已进入“十二五”的今天，这些都是需要我们认真思考并着手解决的重大课题。 小产权房快速扩张的基本因 可以说，小产权房能够发展到今天是多种因素综合作用的结果。其中，有四个因素是最基本的。 是城市化迅猛推进。进入新世纪以来，我国城市化进程进一步加快，每年都有上千万的农村人口转入城市，从而大规模增加了对城市住房的基本需求。 二是居民生活水平快速提高。进入新世纪之后，随着经济的持续快速发展，人们的收入水平大幅度提高，生活质量不断改善。尤其是城市，伴随着住房制度的改革，居民的住房状况有了显著的改善，改革开放初期直至1990年代那种家家户户都为拥有一套属于自己的住房而拼搏的时代已经过去，许多家庭将进一步改善居住条件作为提高生活质量的重要途径，很多人盼望着更大、更多、更好的房子。甚至一部分农村家庭，当富裕起来之后，也要到城市里买一套房子闲居，以便享受到更舒适的生活条件。尤其是那些送子女到城市上学的农村家庭，为了便于照顾子女生活，更倾向于在城里买房。这就给本来已非常紧张的城市住房市场增加了更大的压力，使房屋更加紧缺。 三是城市住房供应渠道单一。房屋建设是需要土地的，而土地是掌握在政府手里的。我国现行的房地产开发政策规定，城市房地产开发活动必须在政府提供的国有土地上进行。这样，政府提供土地，开发商盖楼，居民再从开发商手里买房，就成为现阶段我国房地产开发的基本模式。由于只有政府一家供地，实际上政府就控制着上市房屋的多少。虽然居民可以从多个开发商手里选购住房，但实际上都是政府的房子（这与计划经济时期的住房供应模式没有什么本质的区别，唯一不同的是，当时是分配住房，而现在是花钱买房）。在当前土地财政的形势下，以及严格保护耕地的政策约束下，各地政府不可能拿出太多的土地用于建造房屋。所以，城市住房市场永远是偏紧的，尤其是在大城市。 四是城乡二元管理体制的制约。我国在计划经济时期，就实行全民所有制和集体所有制两种基本经济形式。城市是以全民所有制为主的，而农村则基本上全是集体所有制。因而，国家管理的主要是城市，农村原则上是群众自治的。这样，长期以来我国就形成了二元化的管理体制，城市和农村之间在行政上是相互封闭与割裂开来的。国家的建设及房地产管理部门，都主要是针对国有土地的。而农村（包括城中村）的房屋，因不在国有土地上，自然就不属于建设及房地产管理部门的职责范围。这就使得小产权房长期处于无人监管的状态。 “小产权”房的利与弊（一）“小产权”房的积极作用“小产权”房虽然一直处于法律的灰色地带，身份地位十分尴尬，但它的产生不是偶然的，应该说有一定的合理性，也起到了一定的积极作用。1、缓解住房压力近年来，房价持续飞涨，城市普通居民的住房压力倍增。按照国际上目前比较通行的说法，房价收入比在3－6倍之间为合理区间，而我国早在2002年大部分大中城市房价收入比都已超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超