27郑州中牟面粉厂项目市场提案.pptVIP

中牟面粉厂项目市场分析及开发建议 智信地产（中国） 2007年9月30日 郑汴融城使中牟发展提速 中牟城市经济基础 建成区面积12平方米公里，人口9.06万人，规划到2020年，中牟县城人口规模为22万人。 以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市。 城市特点 郑州市区近郊卫星城 中牟房地产市场发展现状 政策市、规划市明显； 受郑汴一体化利好消息影响，中牟楼市在07年发展速度明显提高，价格显著拉升； 中牟房地产起步较晚，房地产快速发展，单位集资房与商品房并行，市场竞争激烈性显现； 与郑州价差明显，郑东新区房价在5500元/㎡以上，中牟新区房价2000元/㎡左右，老城区在1200-1700元/㎡。 房价VS区位 中牟在售楼盘调查 水岸鑫城 金帝城 星城国际 蓝爵世家 中祥小区 清华园 自由新村 仁和旺世 水岸鑫城 主要特色及卖点解析 以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其最大特色和卖点 以区位、地段为支撑的投资潜力，极大地吸引了客户 以系列配套为基础塑造的高品质社区形象，引导了市场购买 丰富多样的“阳光户型”，对客户是一种极大的诱惑 看房直通车和社区班车，解决了客户的后顾之忧，人文关怀触动客户 大规模社区形象，生活氛围浓厚，是客户购买的一大重要理由 鑫苑物业更好的吸引郑州客户 可借鉴“亮点” 以“水”和“绿色”为主题的景观设计 高品质社区社会形象的成功塑造 多样户型满足不同客户需求 完善自身配套，吸引客户 价格加速上涨 金帝城 主要特色及卖点解析 以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服客户 位于中牟新行政中心区所拉升的增值潜力，给予了客户极大地购买信心 未来完善的配套和丰富的教育资源，有力地提升了项目品质 看房直通车和社区班车，给予了业主便利，解决了业主出行困难的问题 可借鉴“亮点” 多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划开发思路 项目规划临街商铺，既做社区配套，又增加销售收入 规划社区VIP会所，一方面做配套吸引客户，另一方面提升项目品质，促进项目的整体开发 金帝城 蓝爵世家 主要特色及卖点解析 区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售 便利的交通环境，为项目提供大的卖点支撑 完善的教育体系，为客户提供了购买理由 板式建筑设计，采光条件好的精美户型，极大地增强了客户的购买动力 未来成熟生活配套的形象传播，弱化了客户的购买疑虑 可借鉴性“亮点” 板式建筑、阳光户型的规划设计 “闲适生活人居”概念的塑造 1：1的停车位配备 近期迅速拉高价格 星城国际 星城国际 主要特色及卖点解析 优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力促进项目的整体发展 大规模社区的人文生活氛围，是项目的一大卖点 中牟少有的高层住宅景观环境推动项目的开发销售 中牟双气社区的稀缺性，赋予了项目较强的竞争力 可借鉴性“亮点” 传播中对“郑汴融城”内涵的挖掘 双气社区的规划开发 中祥小区 中祥小区 中祥小区 开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度 小区形成了一定规模，价格不高，有可以做银行按揭，客户资源比较广泛，销售处于良性状态 小区周边环境比较差，又是异地的开发企业，后期物业有隐患，影响了其销售进度 中祥小区 清华园 自由新村 仁和旺世 中牟商业情况 中牟第一街 项目卖点： 青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈 中牟首家现代化商业广场 一站式商业业态，统一规划 中牟唯一独立产权商铺 100%临街 青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高 中牟住宅市场：产品特征 项目规模——普遍较小，特别是老城区，多在几万平方 建筑形式——以多层为主，高层试探性开发； 产品规划——规模有限，社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱； 社区配套——多数项目有社区幼儿园和底商； 产品设计——立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主； 户型——以80-110平米两房、110-140平三房为主。 中牟住宅市场：价格及销售特征 整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高 近期上涨迅速，新区由三个月前的1800元/平方米迅速拉高的现在的2000元/平方米以上，老城区房价也随后上涨。 总体市场容量向郑州等地扩散 市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高； 项目营销推广手段普遍有限。 价格情况 中牟市场发展趋势 郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发展起到长远作用。 外来资金、品牌介入，整体市场发育水平将明显提高； 新区土地市场放量、老城区开发，市场供应量短期内可能激增，市场竞争更加激烈，老城区竞争相对较弱； 市场竞争从价格竞争转向产品竞争，品质拉动价差； 差异化竞争逐渐形成，市场细分明朗。 中牟新老城区市场差别明显 投资性需求 升值力 户型紧凑 重视环境 外来客户 地块和开发环境分析 本案SWOT分