28年大连滨海泊海美度整体营销报告.pptVIP

本楼盘第一销售期集中在2009年6-10月，这期间： 1、戴河庭院剩30%高总价尾房，其连带的目标客户群会就近转移； 2、依海45剩余30%高价房，其连带的目标客户群会就近转移； 3、海岸别苑剩余30%，大约80户； 4、金海岸销售旺期，大量现房销售；估计价格在8500左右； 5、同期争夺市场的还有：湾海一号、森林逸城、秦皇国际等； 6、其他以观海精装酒店公寓为主的大约20万平米进入市场。 第五部分：营销执行计划 首先确立基本思路： 1、高端营销路线：小众圈层营销路线，通过“顶级对话顶级”的方式，从物质、精神、文化、品味等多方面来引发高端客群的共鸣，从而达到客户认知项目的目的 。 2、绑定俱乐部会所、确定潜在需求圈子渗透渠道； 3、举办圈子活动、包括度假高峰论坛、奢侈品杂志、主办高端笔会、发现之旅（自由行、驴友会）、品酒会等 营销格调：像卖奢侈品一样卖房 第五部分：营销执行计划 营销推广辅助手段： 1、充分利用网络进行营销：项目网站、链接、有哪些信誉好的足球投注网站关键字、做客网站、门户直播、爬房团、网上房展、社区论坛、网上博客、南戴河业主联盟等； 2、做好本地上层人士的认知传达，树立口碑； 3、专业圈子杂志：广告、访谈、推介、赏析等； 4、户外：最直观、树立视觉形象的广告； ...... 第五部分：营销执行计划 2009营销费用预算 第五部分：营销执行计划 销售现场： 1、售楼处：体现楼盘整体品质，6月底进驻； 2、样板房的设置与装修：同期开放休闲示范区； 3、建筑做法展示：对隐蔽部分的质量展示； 4、现场气氛的烘托：围挡、导示、流程衔接； 5、现场接待：全航空式服务、专业顾问式销售模式； 6、物业管理同期介入：品牌顾问公司至关重要； 7、物料高档齐全：沙盘、楼书、影像资料。 第五部分：营销执行计划 入市销售执行策略 2009年首批销售： 1、3、4、5、6 基本销控策略：隔层。 为应对市场的未知，包括对价格升降的应对和给未来留有足够的升值空间，须将产品各类别各层次均匀推向市场。 第五部分：营销执行计划 第五部分：营销执行计划 灵活的价格策略：分期、分期首付、低首付、高贷款、团购、装修升级等。 销控分级 1、整体销控：这是在某一营销阶段，由公司统一制定销控的楼座，间或可以兼顾某个单元； 2、阶段销控：是指在某一营销周期里，以周为单位，按照房源好中差三种类别的20%、30%、50%进行分配。实际放量根据销售进程而定； 3、案场销控：案场设专职销控员，代表销售经理实施销控。每天销控员根据规定的放量和阶段销控总标，编制当日销控表格。这是销售员销售的第一房源，特殊申请销控以外房源须经销售经理审批。针对销控另有专门的管理制度来约束。 第五部分：营销执行计划 1）整体销控由双方共同确定，双方签字生效，如需要临时调整亦需双方共同确定。二三级销控均是在这个基础上制订的。于销控同时确定的还有销售价格、折扣等重要环节； 2）阶段销控由瑞尔特制作总表，报公司备案。瑞尔特公司有权根据销售的实际情况进行调整； 3）案场销控由销售经理在阶段性销控的基础上按天分解，由销控员具体负责销控管理； 4）销售人员只能在公布的房源内进行销售，如遇到特殊客户需要特殊审批，审批权限为销售经理；二级销控之外的房源销售经理亦无权审批，需要双方公司共同以文字形式确认； 5）销售员在确认要销售公布的房源时，首先要填写《房源确认单》，经销控员、销售经理签字确认后方可与客户签署相关协议； 6）销售员需要在销控以外申请房源，要填写《特殊业务审批单》，经销售经理签字、销控员签字后方可进行销售； 7）销售人员完成销售后，即告知销控员，销控员随即填写《已销售房源公布表》，其他销售人员要及时对照进行相应修改； 8）新补充房源由销控人员填写《新增房源公布表》，由销售经理签字后张贴； 9）财务人员见到手续齐全的《房源确认单》，方可填写收据收款。 销控流程： 第五部分：营销执行计划 销售组织与管理 1、案场实行销售经理负责制； 2、卖场之间的协调与互动； 3、销售管理制度列表： 13客户跟踪制度 14仪容仪表 15销售过程管理制度 16有效客户判定制度 17销售人员工装费用原则 18办公文档强制性规定 19样板间管理制度 20保洁管理 21保安管理制度 22安全管理制度 23佣金即时调节制度 24销售人员离职管理规定 01销售现场接待制度 02销售现场流程管理 03销售人员管理制度 04销售人员考勤制度 05销售员客户接待积分制度 06销售人员岗位制度 07薪金制度 08销售例会制度 09电话接听制度 10客户登记制度 11退房制度 12客户换房制度 第五部分：营销执行计划 第五部分：营销执行计划 把营销当成一种树立品牌的过程 汇报完毕！ 谢谢！ 瑞尔特房地产顾问机构 2008.08