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第五章 房地产评估 本章学习目的和要求 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用 5、了解在建工程评估 第一节 房地产评估概述 （二）土地的特性 自然特性：①位置固定性 ②质量差异性 ③不可再生性 ④效用永续性 经济特性：①供给稀缺性 ②产权可垄断性 ③土地利用多方向性 ④效益级差性 （三）土地使用权 我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地-------所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--------所有权归农民集体所有。 土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。 　 　　　　　　　　　 70年——居住用地 国家出让土地使用权 40年——商业、旅游、娱乐用地 　　　　　　　　　　　 50年——其他（工业、科教文卫体） 国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖 土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押 申请续期——最迟于届满前一年 三、地租与地价理论 马克思的理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。如土地出让金 （2）级差地租： 级差地租Ⅰ：由于土地自然差别导致的地租 级差地租Ⅱ：对同一土地连续投资，投资收益差 别所导致的地租 级差地租Ⅰ原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租Ⅱ原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （二）地价理论 1、地价的本质是地租的资本化 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。 2、地价特征 (1)地租的资本化　　 (2)权益价格　　 (3)具有增值性 (4)与用途相关　　　 (5)具有个别性　　 　 (6)具有可比性 四、房地产的特性 1、位置固定性 2、供求区域性 房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 引起房地产价格上升的原因主要有4个方面： (1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理； (2)通货膨胀； (3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加； (4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。 6、难以变现性 7、政策限制性 8、 投资风险性 五、房地产评估原则 除供需原则、替代原则、贡献原则外，特别要注意的： 1、最有效使用原则（即预期原则）——最佳使用 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 2、合法原则 ? 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权 出让合同)等允许的处分方式为依据。 　　　　　　　　 六、房地产评估的程序 第二节 房地产价格及其影响因素 3、按房地产价格表示单位分: 房地产总价格： 　 土地---------单位地价 单位价格------ 建筑物------单位建筑面积的建筑物价格 　　　　　　　 房地产------单位建筑面积的房地产价格