碧桂园项目开发指引.docx

碧桂园集团项目开发指引 PAGE40 / NUMPAGES40 碧桂园集团项目开发指引 运营中心编制 2013.6 目 录 前言 当家作主，用心研究；快好结合，成就共享 第一部分 获取优质土地，产品定位精准 组建精干团队 深入市场调研 项目定位精准 加强风险控制 争取优惠条件 第二部分 做好前期策划，实现快速开工 做好前期策划 规划设计前置 强势推进收地 勘探先行进场 提前开展招标 重视临设先行 政府关系维护 摘牌即是开工 第三部分 聚焦展示区域，确保完美开盘 计划管理严谨 设计合理出图 重点抢展示区 施工组织科学 装修突击管理 重视采购下单 园林绿化穿插 轻装修重摆设 加强联合验收 确保完美开盘 第四部分 过程管控到位，主体质量合格 总部技术支持 加强考核评估 实现重点控制 第五部分 重视精装策划，打造精品货量 执行交楼标准 精装策划先行 进度计划严格 落实样板先行 重视采购下单 质量控制到位 园林绿化管理 加强成品保护 第六部分 注重细节完善，实现完美交楼 交楼计划合理 分户验收严格 竣工备案办理 实现完美交楼 前言 当家作主，用心研究；快好结合，成就共享 “自己的收入自己说了算”，“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上，否则就不是一个称职的区域总、项目总。”集团董事局杨国强主席在集团高层会议上豪迈的指示。这一切，源自集团于2012年12月推出的一项开天辟地的制度——碧桂园集团成就共享计划激励制度。 成就共享既是每一个区域总、项目总的梦想，同时也是集团对区域总、项目总的硬性要求。成就共享不是区域总、项目总想不想得到的问题，而是必须要得到的问题。因为集团明确规定，区域项目在拿地之前，必须按照成就共享的要求去算账，有利可图，能够实现成就共享才去拿地，否则就不应该拿地。新项目如果不能实现成就共享，相应的区域总、项目总将要受到处罚。 围绕如何实现成就共享， “去拿能够获得成就共享的地”，成为指导土地拓展的法则。但拿地仅仅是开始，打铁还需自身硬，要想获取丰厚的回报，必须具备卓越的项目运营管理能力。成就共享有两大要求，一是现金流的要求（一年内自有资金投入全额回笼，回笼资金大于自有资金投入与年化自有资金收益之和），二是净利润的要求，（项目净利润要大于自有资金按年折算后的金额），而且在项目开发周期内不能出现重大的质量、安全、成本问题或业主群体性事件。这些要求，简单的说，就是要快好结合，又快又好：快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼；工作的核心抓手则在于“聚焦展示区，提前每一天”。按照又快又好的要求，集团旗下的蕉岭、平果、垫江项目已经率先达到成就共享的条件，成功摘得首期成就共享的果实。 本项目开发指引以实现成就共享为主题，以快好结合为主线，对碧桂园特色开发模式的关键路径做了重点说明。每一位项目总，尤其是新项目总，以及每一位有志于成为项目总的项目管理者都应该认真研读，用心体会，灵活运用。 希望每一位项目管理者及项目团队都能“成就共想、成就共创、成就共享”！ 项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法前提下，力求效益最大化。区域总裁与项目所有管理人员也要谨记并实践。 ——集团董事局主席杨国强 第一部分 获取优质土地，产品定位精准 获取一块优质土地，项目就成功了一大半。集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作： 组建精干团队 1、前期项目团队 区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。 2、前期策划小组 区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。 深入市场调研 1、研究市场 （1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。 （2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何