红星美凯龙商业拓展选址2013年.ppt

张华容 2013年1月7日;第一章 “商业 ”释义共识;1、红星商业形态 2、爱琴海商业业态级功能 3、星银海商业业态及功能 4、商业结构 ; 1、红星商业综合体形态 双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。 单MALL之“爱琴海”：; 2、爱琴海商业业态及功能 5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐 园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。 ; 一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费 高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群 ; 3、星银海商业业态及功能： 星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。 如表：;; 3、星银海商业业态及功能; 商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、 高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场 （不少于3000平方米） 等构成。 一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重 点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新 开发区、三线城市含地下商业不超过4层； ;1、只选折适合做商业的城市和土地 应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑： 城市区位及相关数据 城市发展规划 城市商业格局 土地性质 土地尺度 周边交通;2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这 样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。 选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。;3、人口规模是重点指标： 理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径 5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群 才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！ 对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边 必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 下表所列是常驻人口需求的最低指标。 ;第二章：商业选址基本要点;第二章：商业选址基本要点;第二章：商业选址基本要点;4、租金覆盖率是立项的关键 ——租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。 ——根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。 ;4、租金覆盖率是立项的关键 案例：4.1租金-投资覆盖率关系 租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I 　　　商业经营面积：L 　　　总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I 4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米;4、租金覆盖率是立项的关键 4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计； 则租金-投资覆盖率关系为：;;5、地块尺度及用地性质： ——标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，值得借鉴。 ——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。 ——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。 基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择;5、地块尺