第07章收益法及其应用.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、报酬率的求取方法 1.累加法(安全利率加风险调整值法) 累加法是在无风险报酬率基础上加风险报酬率作为估价对象报酬率的方法，计算公式为： 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－房地产投资带来的优惠 无风险报酬率一般选择相对无风险的国债利率或银行存款利率，因此又称为安全利率。※ * * 2.市场提取法 市场提取法是利用与估价对象具有类似收益特征的价格和净收益资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率，再计算估价对象报酬率的方法。 可比实例 净收益 (万元/年) 房地产价格 (万元) 报酬率 (％) 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 15 130 11.5 市场提取法计算的报酬率为(11.8+12.1+11.5)/3=11.8% 市场提取法求取资本化率的示例 (假设净收益每年不变且收益年限为无限年) * * 3.排序插入法 根据收益与风险匹配的原则，具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，因此可通过与估价对象具有同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。 估价对象的风险程度 投资风险程度 报酬率 估价对象的报酬率 不同类型投资的报酬率拟合曲线 * * 第六节 直接资本化法 一、直接资本化法的概念 直接资本化法是将估价对象未来某一年(通常是第1年)的某种预期收益除以资本化率或乘以收益乘数来求取估价对象价格的方法。 房地产价格=年收益/资本化率 房地产价格=年收益×收益乘数 收益乘数与资本化率互为倒数。 ※ * * 二、直接资本化法的类型(根据收益类型划分) 房地产价格=毛租金/毛租金资本化率 或=毛租金×毛租金乘数 房地产价格=潜在毛收入/潜在毛收入资本化率 或=潜在毛收入×潜在毛收入乘数 房地产价格=有效毛收入/有效毛收入资本化率 或=有效毛收入×有效毛收入乘数 房地产价格=净收益/净收益资本化率 或=净收益×净收益乘数 ※ * * 三、直接资本化率和收益乘数的求取 直接资本化率和收益乘数通常可采用市场提取法求取，即通过市场上近期交易的与估价对象净收益流模式(如净收益的变化、收益期限的长短等)相同的类似房地产的有关资料求取。 资本化率=年收益/房地产价格 收益乘数=房地产价格/年收益 ※ * * 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 直接资本化法 报酬资本化法 计算方法 未来某期预期收益除以资本化率或乘收益乘数 未来每年预期净收益的折现和 收益的求取 未来某一年的收益 未来每年的净收益 资本化率的求取 市场提取法 累加法、市场提取法、报酬率排序插入法等 收益期限 无限期 有期限或无限期 计算过程 简单 复杂 适用性 当存在较多收益流模式相同的类似房地产时 当市场缺乏净收益流模式相同的类似房地产时 结果的准确性 依赖于可比实例 依赖于估价师的主观判断 * * 第七节 投资组合与剩余技术 一、投资组合技术 投资组合技术是指从房地产资金构成或物理构成角度求取估价对象综合资本化率的方法。 投资组合主要有抵押贷款与自有资金组合以及土地与建筑物组合两种形式。 ※ * * 1.抵押贷款与自有资金组合 房地产的综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数： 综合资本化率= 抵押贷款比例×抵押贷款常数(贷款收益率)＋自有资金比例×自有资金资本化率 式中，抵押贷款常数(贷款收益率)是指每年还本付息额与抵押贷款本金的比率。※ * * 【例】某宗房地产，购买时抵押贷款占七成，抵押贷款年还本付息额占贷款本金的8％，自有资金要求的收益率为15％，试求该房地产的综合资本化率。 解答： 综合资本化率 =抵押贷款比例×抵押贷款常数＋(1-贷款比例)×自有资金要求的收益率 =70％×8％＋(1-70%)×15％ =10.1% ※ * * 2.土地与建筑物的组合 建筑物资本化率、土地资本化率以及房地综合资本化率三者之间的关系： 房地综合资本化率= (土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率)/房地价值 ＝土地价值的比例×土地资本化率＋建筑物价值的比例×建筑物资本化率 ※ * * 【例】某宗房地产，土地价值占房地总价值的40％,土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，试求该房地产的综合资本化率