星河民乐项目前期策略报告课件.ppt

对项目整体开发战略产品层面的解析 项目城市节点化 以新的品牌开发模式，“中心+人文景观”定位作为项目在城市中的节点占位、功能占位方向 商业极核化 从商业现实区位价值上，必然要求本项目作为一个集中式 商业体，具备强大的聚焦牵引力，成为城市区域商业版图中的一个核心点；并作为项目城市节点化的重要手段落实 产品差异细分化创新 产品户型创新：针对一次置业到位需求细分，采取“同总价、多功能”的的差异竞争策略，进行增值创新 景观人文化 呼应“新文化地产、新都市营造”开发模式，打造项目成为城市标志性节点和功能完善，景观价值打造落实“开放性原则”“城市贡献”，提升社区景观空间的开阔尺度、人文价值 “中心+城市人文景观”定位落实体系 如何“中心化” 如何“景观人文节点化” 本项目产品价值体系构建 中心化 视觉中心 功能中心 景观 人文化 规划布局 外部建筑形象 入口 商业 展示区 园林景观 内部建筑形象 DIS系统 产品构面 设计目标 产品表达 手法/要点 尺度/原则 秀给城市看的 中心形象 城市标志节点的 人文气场 城市尺度 千尺为势 标定感 昭示性 话题性 交融尺度 百尺为形 游线引导 惊爆点设置 核心区构建 场所感营造 元素说话 公建风，但是现代风 格与传统元素的对比 借鉴东方经典园林造园风格与手法 空间说话 规划追求大围合与大形式； 突出建筑形象的都市感，强化天际线塑造； 入口、围墙等突出夸张的尺度与仪式感； 商业建筑设计建造行为艺术化，邀请国内名师、讲究建筑的创新 引用 集萃 行为手法说话 营销推广前置的 商业建筑设计 把设计建造过程形成 城市行为艺术、形成话 题中心 分期户型策略：高性价比产品启动，产品由基本舒适型——投资型——舒适豪华型 超级创新户型，以基本舒适产品为主 扩容主流实力阶层 首置、首改一步到位的功能满足 总价优势吸引分流再改客户 投资型产品、形象产品入市 帮助溢价提升 创新户型面积放大 进一步升级客户溢价 产品户型变化路线 150-160 ㎡（舒适4房+1房）25% 120-140 ㎡（基本3房，可变舒适4房）50% 98 ㎡（2房变4房）25% 120-140 ㎡舒适型4房 高层 第三期 超高层公寓 98 ㎡功能型4房 形象/标杆产品 54 ㎡ （赠送后舒适1房2厅）80% 78㎡ （2房变3房）40% 面积区间与类型 套数比例 78㎡（赠送后舒适2房2厅）20% 98㎡ （2房变4房）40% 120—140㎡ （基本3房，可变舒适4房）20% 超高层（2万方商业用地指标） +3万商业 高层 产品形式 第二期 第一期 创新户型参考：东莞万科金域华府 78平3房 98平4房 创新户型参考：福州万科金域榕郡 户型创新革命，可用率约140% A：133平米→可用约185平米，买三房用五房 B：79平米→可用约109平米，买两房用三房 C：90平米→可用约127平米，买两房用四房 Ａ户型（01单元） 户型特点： 约17.7米大面宽 约10米短进深 双套房、大阳台 产权面积： 三房两厅三卫/约133平米 可用面积： 可实现五房两厅三卫约185 平米的奢华空间 约23m2主卧套 约26m2主卧套 约8m2南向大阳台 约35m2超大厅 约13m2独立餐厅 约4.8米客厅大开间 南北向双阳台 南北向双阳台 B户型（02/03单元） 户型特点： 设计紧凑、动静分区、全明采光设计、 双阳台设计 产权面积： 二房两厅一卫/约79平米 可用面积： 可实现三房两厅一卫约109平米的舒适 实用空间 双次卧空间 客厅带阳台 独立宽敞主卧 工人房保证主人私密 C户型（04单元） 户型特点： 大面宽，浅进深，南北通透，三面 采光，户型空间紧凑实用 产权面积： 二房两厅一卫/约92平米 可用面积： 可实现四房两厅二卫约127平米的惊喜空间 六/规划方案、测算 * * III. 区域市场发展特征认知（商业） 人民路商圈 民治 大道 沿路 商业 带 关口商业圈 二拓区腹地商圈 锦绣江南四期商业 梅陇镇商业 世纪春城商业 春华四季园一期商业 潜龙华城商业 阳光新境园商业 绿景项目商业 七里香榭商业 人民路商圈:主要以街铺,集中商场为经营方式；业态遍及服装,电器,餐饮,通讯,建材等生活消费各方面，发展较为成熟，租金水平最高； 民治大道沿街商业圈:以大型专业商场,街铺,中小型超市商场为代表；业态主要为建材,家具,灯饰,装饰，租金水平最低； 关口商业圈:住宅裙楼或小区临界商业；业态