2.资产评估的基本方法——成本法.ppt

第二章 资产评估的基本方法 学习目标 通过本章学习了解资产评估的基本方法——成本法、收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比较和选择。 学习要求 了解成本法、收益法、市场法的基本概念。 理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。 掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。 掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。 熟悉资产评估方法的使用。 第二章 资产评估的基本方法 资产评估基本途径和方法 第二章 资产评估的基本方法 2.1 成 本 法 2.1 成 本 法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。 （二）成本法的理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本； 2. 资产的价值是一个变量。 2.1 成 本 法 2.1 成 本 法 一、成本法的基本原理 （四）成本法应用的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态； 2. 应当具备可利用的历史资料； 3. 形成资产价值的耗费是必需的； 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。 2.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 2.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 (一)重置成本评估方法 2.1 成 本 法 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 2.1 成 本 法 2.1 成 本 法 （3）物价指数法和重置成本法的比较 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；而重置核算法则建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 两种方法的共同点：建立在历史资料的基础上。 因此应用这两种方法要注意：重置成本与委托方提供历史资料是否存在口径差异。 3.功能价值法 参照物 功能价值 2.1 成 本 法 2.1 成 本 法 （1）将被估资产按一定标准分类。如房屋建筑物按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等； （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 2.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 (三)综合成新率及其估算 1、观察法 2、使用年限法 2.1 成 本 法 三、运用成本法评估资产的程序 2.1 成 本 法 四、成本法的评价 （一）优点 1.成本法比较充分地考虑了资产的损耗，具有一定科学性和可行性，可使评估结果更趋于公平合理； 成本法的使用范围更广。除了适用于单项资产和特定用途资产的评估，对于那些不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。 （二）缺点 1.计算复杂，工作量较大，涉及大量参数的估计。 2.各种贬值，尤其是经济性贬值也不易全面准确计算。 （2）计算步骤 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K 例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=1200×80/50 =1920（万元） 2.1 成 本 法 （二）各种贬值评估方法 1、实体性贬值评估方法 2、功能性贬值评估方法 3、经济性贬值评估方法 2.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 1、实体性贬值评估方法 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间； ②使用率，也叫利用率； ③资产本身的质量； ④维修保养程度。 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 2.1 成 本 法 （1）观察法 计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本×（1—实体性成新率） 通过观察确定新旧程度 主要通过观察被评估资产的外表：光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度等。综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况及物理寿命。 2.1 成 本 法 形体物理变化程度