20080401_深圳_宝安_中粮61区_策划定位报告.ppt

中粮地产——宝安61区项目策划定位报告 谨呈:中粮地产（集团）股份有限公司 政策放开上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，彻底解禁市场，触动新一轮价量攀升 购房高峰年龄呈波浪状，集中在26-28岁、33-35岁和41-43岁，27-35岁之间是购房的活跃期 婴儿潮现象:人口出生高峰期会使得某一年龄段人群的购房需求阶段性集中释放 可见,70-80客户将作为本项目的主力客户深圳外来人口比重大，尤其是年轻人口比重大，使得婴儿潮现象表现得更加集中与明显，并且80年代婴儿潮的影响会大于60年代 推算，2006-2012年间，当前换房主力的60年代婴儿潮将随着年龄的增长，需求的满足而逐渐淡出市场，而70-80年代的婴儿潮的首次置业需求有可能集中爆发，中小户型需求强劲 多功能“和室” 洗浴空间创新 ——特色： 国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起，而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置 商业价格比较：根据宝安现状及周边商铺楼盘价格确定，本项目商铺价格箱体在1.5-2.5万/m2，取中性预测2.0万/m2 商业排布建议 地块沿市政路布局，成为连接大益广场好又多-金港沃尔玛的中间体，借势集中商业的集聚效应,共同成为片区最大综合商业服务中心 规划方面 注意“商住适度分离”，保证居住的纯粹性，减少商业对住宅的影响. 注重自身主题街区打造,形成自身竞争力,避免成为周边集中商业的附属. 商业价值高市政路排布沿街商铺，为社区居民提供生活服务，通过售卖实现价值 230米 80米 40米 300米 77米 地块核心商业价值：宝安大道-西乡大道临街面 宝安大道 西乡大道 发展立意：立体-原创空间商业街 总面积约6000平米 临街面350米，划分约87间商铺 单个商铺三层临街面，建筑面积68平米 面宽4米，首层进深10米，半地下及二层进深3-4米 二层露台赠送32㎡.半地下赠送32㎡ 商业规划布局示意 商业价值基础： 一层临街商业价值最大化 规划思想： 临街商铺立体化 半下沉空间 二层商业-露台赠送 沿街面：约350米 面积：6000平米 层数：半地下1层 /首层 / 二层 商业 —— 立体-原创空间商业街 片区最聚人气 生态时尚型购物、娱乐、休闲空间 商业体通过立体交通、下沉步道、下沉广场打造丰富的休闲空间 多种商业形态为片区居民提供多样化的商业配套服务 过渡广场为商业人流与社区居民提供室外活动空间与休息场所 立体商业街 零售商业区 时尚休闲公园 赠送商业平台 半地下赠送面积 下沉休闲广场 社区内部 商业形态建议 立体绿化：打造生态商业街，成为新商业的先锋代表 露台花园：有效的减少二层商业的面积，同时作为其附送价值，提升二层的商业价值 半下沉商业—赠送停车转换面积 商业关键词：人性、生态、灵活 三大核心价值 首创三层的临街铺 首层-半地下双临街面 赠送平台，赠送半地下扩展面积 1_下沉街区+半地下商业 挖掘项目物业的临街价值: 2_半地下商业+停车场; 吸引停车人流,挖掘车行商业价值; 丰富地下空间赠送; 街区要素 ——半地下商业\下沉广场\停车场 半地下商 业 首 层 商 业 商 业 下沉街区 传统停车场 现代时尚的地下商场 下沉广场示意 赠送平台 酒吧、艺术工作室、咖啡厅、迪士高等 工艺品、饰品、家居用品 异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅 参与休闲娱乐 鉴赏艺术 品味餐饮文化 艺术休闲娱乐 零售/服务主力店 餐饮主力店 目标：体验为核心的休闲、娱乐主题商业 街铺 ——约6000平米 注重步行，人流车流秩序分明 参与体验为主、还可以被鉴赏 临街采用多种商业空间与经营方式，吸引外来人流，盘活社区 B. 概念规划-住宅。 一、规划意向 二、立面形象 三、园林设计原则 四、户型建议 五、产品建议 规划意向 建筑布局形式评价—— 城市界面-现代、简洁、刚性、 城市界面---行列式规划评价 形象：城市感、公建化、现代感 噪音界面最小化，兼顾朝向 宝安大道 西乡大道 双立面、夜光工程LED等 立面形象——设计现代，前卫与周边区域建立形象上的鲜明区分 不同形态的几何空间组合使建筑满足使用者对物业保值增值的需求； 空间错落的箱体空间、简洁的线条，协调的外墙颜色成为居住建筑保值的重要因素 立面形象——品质感，从用材与用色上增加产品保值增值功能 可以高层户型单位代来人造的景观、改善采光度及空气流通量； 宽敞平台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，饱览双重空中优美景致； 建筑创新，楼层中增设空中花园，从空间上形成楼体生态小环境 园林设计原则：在空间上找园林 空中院桥 局部架空 平台花园 生活在空中延伸 北京MOMA 立体园林景观：延续项目的设计风格，重建场地内道路所