城市经济学(城市房地产经济).pptVIP

某市不同收入群体的房价收入比（一） 项 目 全市合 计 低收入 户 中等偏 下收入 户 中等收 入户 中等偏 上高收 入户 高收入 户 家庭实际收入（万元） 3.2 1.9 2.5 3.0 3.5 5.0 住房类型——登记交易的所有类型住房，每套36.7万元 房价收入比 11.4 19.1 14.8 12.2 10.6 7.3 某市不同收入群体的房价收入比（二） 项 目 全市合 计 低收入 户 中等偏 下收入 户 中等收入户 中等偏 上高收 入户 高收入 户 家庭实际收入（万元） 3.2 1.9 2.5 3.0 3.5 5.0 住房类型 所有类型 经济适用房 经济适用房～商品房 每套房价（万元） 36.7 29.8 29.8～56.5 房价收入比 11.4 15.5 12.1 9.9-18.8 8.6-16.3 5.9-11.3 重庆市房价收入比=(人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格)/(每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入) 年份 2004 2005 2006 2007 2008 城镇房价收入比 4.82 5.69 5.64 6.10 5.53 都市区房价收入比 5.02 5.18 5.27 5.84 6.26 2005-2008年重庆市城镇房价与家庭年收入增长指数关系 一个结论 房价收入比的作用是有局限的，影响居民住房消费（或投资）的因素很复杂，还包括住房消费（或投资）倾向等问题，单纯地依靠房价收入比作为施政依据缺乏理论基础的。 附录：几个问题的再认识 （2）住房需求收入弹性的研究 住房需求的收入弹性很好地度量了居民家庭收入变化对住房需求的影响，它被定义为对住房服务需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值，即： H为住房消费量，Y为家庭收入。在估算收入弹性时，主要是利用住房需求函数。当需求的收入弹性小于1时，我们称之为缺乏弹性，反之为具有弹性。 住房需求收入弹性与房地产泡沫 利用样本总体估计收入弹性的统计结果 利用WLS估计 样本个数 9781 住房需求的收入弹性 0.86 T统计量 181.07** 调整后的R2 0.96 F统计量 32787.67** 收入弹性的估计值小于1，属于缺乏弹性的范畴。 由于本研究的样本局限于购房家庭，如果考虑所有该市的居民家庭，则该弹性值会有所下降。这一估计值与美国的结果相比是偏低的。这表明该市购房家庭购房的主要目的还是用于住房消费，将购买住房作为投资的概念还很淡泊，住房仍是一种满足生活基本需求的消费品。由此可以推断，在目前阶段担心投资性购房比例上升，会导致房地产泡沫，是缺乏根据的。 不同收入组家庭的住房需求收入弹性 家庭收入组 1 2 3 4 样本个数 2831 2357 2400 2193 收入范围（元/月） =3000 =5000 =10000 10000 估计方法 OLS OLS OLS WLS 住房需求的收入弹性 0.91 0.96 1.05 0.64 T统计量 46.08** 19.54** 26.30** 24.01** 调整后的R2 0.43 0.14 0.22 0.88 F统计量 2123.33** 381.68** 691.44** 576.58** 收入水平偏低的家庭由于还需兼顾其它基本消费（例如穿衣和吃饭），住房消费的增长跟不上收入的增长速度。随着收入水平的上升，其它基本需求很容易就得到满足，住房成为消费（或投资）的重点，住房消费的增长速度接近于甚至超过收入的增长速度。但一个家庭的住房消费毕竟是有限度的，当家庭收入水平达到一定高的数量时，住房消费（或投资）的相对重要程度又会下降，逐渐被其它消费或投资重点所取代，使收入弹性趋于下降。 不同年龄段家庭的住房需求收入弹性 户主年龄组 A B C D 样本个数 1618 6636 1464 63 户主年龄范围 30岁以下 30～44岁 45～59岁 60岁及以上 估计方法 WLS WLS WLS OLS 住房需求的收入弹性 0.79 0.87 0.84 0.73 T统计量 63.21** 151.70** 69.15** 10.20** 调整后的R2 0.98 0.96 0.77 0.62 F统计量 3995.67** 23013.59** 4782.37** 103.95** 收入弹性随户主年龄的增长先升后降的现象，可以通过家庭生命周期中收入、财富和住房消费偏好的变化来解释。 在比较年轻的时候（30岁以下），往往是刚参加工作，职位层次较低且缺乏经验。这时他们的收入不高，而其它的基本需求也尚待满足，同时难以积累足够的财富，因此收入弹性偏低。30～44岁年龄段的家庭成员，随着在公司或机构