设开发法的估价实践和重要参数确定探讨.pdf

假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨 陈燕 郭艳萍 (深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司) 【摘要】我国的现代房地产估价理论体系从国外引入仅有20年的历史，在估价方法 实际运用中，假设开发法应用比较广泛，其常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传 统方法两种。我们在多年的估价实践中发现，假设开发法在实际运用过程中，仍有一些技 术难点需要进行进一步地审视和思考，为此我们结合实践体会，对其在实际运用中的技术 要点及关键参数的取值问题进行_些有针对性的探讨。 【关键词】假设开发法；估价实践；参数 一、假设开发法中两种技术操作方法比较 假设开发法是基本理论依据是预期原理，在实践中多用于具有投资开发或再开发潜力 的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、熟地)、在建工程(包括停建工程)、可装修 改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建)。涉及运用假设开发法计算房地产价 值时，常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种，现金流量折现法是采用 折现的方式，传统方法是采用计算利息的方式。这两种操作方法从理论上来讲并不存在优 劣，只是在考虑资金的时问价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。从操作层面和实 际效果上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算 的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。本文主要针对假设开发法在实践中的技术要 点及关键参数的取值问题进行探讨。． 二、开发完成后预期房地产价值的确定 ’ (一)规划方案分析和产品定位的确定 假设开发法运用中，项目规划方案分析和预期开发产品的确定是假设开发法测算的前 提，也是决定价值测算准确性的关键，它不仅影响房地产的预期开发价值，也对开发成本 和开发利润有一定的影响，因此在测算过程中，应特别注意项目规划方案和产品定位是否 符合估价的合法原则和最高最佳使用原则： 1．城市规划设计条件明确 根据城市规划及片区发展情况，确定房地产的最佳开发利用方式，并根据房地产的供 、 373 第四部分估价方法与参数 需状况，决定项目的开发规模和档次，在预期设定产品定位时应考虑几项基本要点：①空 间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层 的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息一般而项目位于成片 住宅的区域，则可以考虑向高楼层建筑接近；②建筑成本与容积率利用方式的关系，层数 过高或造型特殊的建筑，其建造成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价 值，以决定最佳容积率利用原则；③建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋12层 的建筑与单栋24层的建筑，因为平行作业和施工场地受限原因，前者的施工期将比后者 节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险；④市场接受性与容积率利用 方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审 慎评估市场风险；⑤周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物 区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风 骚；或规划低矮建筑，以从众随俗。考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最 后就要真正进行容积率的分配，以使容积率能作最充分、合理的利用。 2．在城市规划设计条件不明确 待开发房地产投资价值在城市规划设计条件不明确的条件下，难以采用假设开发法测 算，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其产品定位是个难点，自然价 值也较难确定。在这种情况下仍然需要分析测算的话，可以根据所推测的最可能的城市规 划设计条件来测算，但必须是最可能的城市规划设计条件列为测算分析的假设和限制条 件，并在测算结果中作特别提示，说明它对测算结果的影响，或者说明测算结果对它的依 赖性。 (二)预期房地产价值分析测算 开发完成后的预期房地产价值，是假设房地产开发完成时的房地产市场状况下的市场 价值。由于房地产预期开发价值是未来时点的价值，一