2014江苏扬州晶福园别墅项目市场定价方案40页.ppt

项目附加值 同比类独栋产品附加值360-680㎡，双拼300-380㎡，有一定优势；同比总价相对较低，长线有升值潜力。 本项目核心问题思考 1、面临区域成熟度低、认知差等障碍及扬州市场环境，本项目应采用何种市场占位，打造何种物业组合，以实现快速去化及利润最大化的均衡？ 2、面对市场相似产品激烈竞争和联排分流，本项目应如何进行精确的客户定位及产品定位，塑造项目自身价值体系，突破竞争重围？ 通过分析扬州整体市场、别墅产品情况，为项目后期产品和价格定位、 营销定位提供 强力的市场支撑，寻找本项目最佳物业类型组合 项目客群分析 4 区域市场分析 1 别墅市场分析 2 项目本体分析 3 市场定价分析 5 别墅客群关注点 地理位置 项目品牌 增值潜力 环境景观 生活配套 风格及立面 人文历史 产品品质 销售格价 物业服务 客户关注点依次为：地段价格景观产品物业 别墅客群 类型 地段价格景观产品物业 80万以下 刚性需求型： 普通公寓（小户型） 住宅需求 客户划分 资源占有型： 市中心豪宅、独栋景观别墅 梦想实现型： 联排别墅、双拼别墅 品质提升型： 叠加别墅、经济型别墅 空间改善型： 普通公寓（大户型） 600万以上 350—500万 150—350万 80—150万 精神追求 财富、身份、圈子 象征 客户需求解析 富贵阶层 富豪阶层 行业精英、私企老板、 企业高管、高级官员 中层管理层、个体业主、自由职业者、公务员、企业白领等 企业普通员工、一般产业工人、普通公务员、城市新进人群 物质追求 主力客户层级 品质追求 生活品质、产品环境、身份象征 本报告是严格必威体育官网网址的。 晶福园别墅市场定价方案 南京新景祥业务发展与咨询顾问中心 2012年10月 谨呈：江苏锦和源置业有限公司 目录 contents 区域市场分析 1 别墅市场分析 2 项目本体分析 3 市场定价分析 5 项目客群分析 4 临港新城位于扬州南区临江，目前政府投入主要集中扬州东西北区，南区规划导向不够，早年定位扬州生态居住区。 区域规划 临港新城 规划解读 致力于打造宜居、宜游的绿色生态新城；同时作为城市现有工业经济活动的重要承接地，从区域距离、交通和功能定位等方面看，区域未来价值有待政府导向从而提升。 临港新城 规划定位 生态宜居的样板区、现代服务业集聚区、现代科教示范区，后期政府区域投入加大未来发展有较好的远景。 区域土地市场推出少而零散，有少量已成交土地开发缓慢，缺少政策引导，土地价值有待提升。普仁国际医院地块和788商业地块即将启动，对项目有积极作用，新近项目东侧地块已推向市场。剩余地块多处在洽谈和待协商阶段，整体出让秩序混乱且存在极大的不确定性。 临港新城 土地现状 临港新城 区域价值 前些年大量拆迁安置房大量上市，区域购买力下降，成交均价呈现平稳态势，同时政府导向力度不够，虽有生态优势但各项生活配套欠缺，因此作为南区的临港新城今后价格变动空间有限。 临港新城 发展判定 10年前南区开始规划编制和拆迁工作以来，截止今年已基本完成70%的工作量，而政府后期投入不继，在缺乏核心驱动力的情况下，保守估计临港新城5年左右时间才有可能有新的发展态势。 虽有生态优势，但自身缺乏核心驱动，保守估计5年以后才能初现雏形 规划前景向好，但推进速度缓慢，缺乏政府持续性投入 区域价值分析小结 区域土地出让少量而无序，缺少大牌开发商集中拿地，各项配套短期欠缺，临港新城发展存在较大的不确定性 别墅市场分析 2 区域市场分析 1 项目本体分析 3 市场定价分析 5 项目客群分析 4 独栋：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园； 类独栋：具有一定间距的联排产品，或者是间距缩小的独栋别墅，每栋具有独立封闭墙体，在建筑上仅有小部分相连，或廊道、储物间、装饰梁等；从居住品质上，类独栋拥有独门独户独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性，在价格上，略高于联排，总之，用联排的价格享受独栋的舒适感，代表项目扬州天下、芳甸、布鲁克庄园 双拼：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 代表项目：扬州天下、华利珑庭等 联排：它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。代表项目美锦云天、华利珑庭、扬州天下、森林湖 类独栋 双拼 联排 以下分别对独栋、类独栋、双拼、联排、叠加物业的去化速度，价格特征及客户情况进行梳理 别墅市场 目前扬州的别墅项目主要包含以下五种物业形态：独栋、类独栋、双拼、联排、叠加 叠加 叠加：由多层的复式住宅上下叠加组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。 独栋 独栋和类独栋物业项目分布 扬州在售纯独栋和类独栋物业共计3个，主要分布在市区蜀冈扬州天下、西区新集西郊花园、南区润扬森林公园