2016商业(房地产)项目策划提纲模版要点.pdf

@CREOES 狮子座的熊 项目前期总体策划 第一章 项目可行分析 第一节 项目投资营销的具体内容 1、项目土地性质调查 ●地理位置 ●地质地貌状况 ●土地面积及其红线图 ●七通一平现状 2 、项目用地周边环境调查 ●地块周边的建筑物 ●绿化景观 ●自然景观 ●历史人文景观 ●环境污染状况 3、地块交通条件调查 ●地块周边的市政路网及其公交通现状、远景规划 ●项目对外水、陆、空交通状况 ●地块周边市政道进入项目地块的直入交通网现状 4 、周边市政配套设施调查 ●购物场所 ●文化教育 ●医疗 ●金融服务 ●娱乐餐饮运动 ●生活服务 ●游乐休憩设施 ●周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ●历史人文区位影响 第 1 页 共 21 页 @CREOES 狮子座的熊 第二节 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运作状况： ●国内生产总值 1） 第一产业数量 2 ） 第二产业数量 3 ） 第三产业数量 4 ） 房地产所占与比例及数量 ●中国房地产开发业景气指数 ●国家宏观金融政策 1） 货币政策 2 ） 利率 3 ） 房地产按揭政策 ●固定资产投资总额 1） 全国及项目所在地 2 ） 其中房地产开发比重 ●社会消费品零售总额 ●商品零售价格指数 1） 居民消费价格指数 2 ） 商品住宅价格指数 ●中国城市房地产协作网络资源利用 2 、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ●项目所在地的居民住宅形态及比重 ●政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ●政策关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ●短中期政策在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ●项目资金与有利政策的结合办法及实施方案 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4 、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客房构成及购买实态分析 第 2 页 共 21 页 @CREOES 狮子座的熊 ●各种档次商品住宅客户分析 ●商品住宅客户购买行为分析 第三节 土地 SWOT 分析 1、项目地块的优势 2 、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4 、项目地块的威胁及困难点 第四节 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ●类比竞争楼盘调研 ●项目户型结构详析 ●项目规划设计及销售资料 ●综合评判 2 、项目定位 ●市场定位 1） 区域定位 2 ） 主力客户群定位 ●功能定位 ●建筑风格定位 第五节 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ●商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 1） 选择可类比项目 2 ） 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中权重 3 ） 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4 ） 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5 ） 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ●类比可实现