理财规划师课件(消费支出规划).ppt

理财规划之消费支出规划 收入、支出、财务安全与财务自由 财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作 考题回顾 理财规划的目标是实现财务安全和财务自由。如果客户实现了财务自由，则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的（　　　）。（2006年9月） （A）平行 （B）下方 （C）上方 （D）右方 消费支出规划 住房规划 购房消费规划流程图 购房或租房的选择 适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定 储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势 购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金 年成本法 年成本法应结合： 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。 购房或租房的选择——年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%） 案例分析 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元 租房年成本36400元 购房年成本37400元，因此租房更划算。 购房或租房的选择——净现值法 其中NPV为净现值 t为年份数 CFt为各期的净现金流 i为折现率 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%） 王先生租房的净现金流量现值计算： 王先生买房的净现金流量现值计算 购房规划——购房的目标 购房的面积需求 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房规划 可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策 有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷 购房财务决策—估算负担得起的房价 王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。 王先生可负担的购房首付款是多少？ 可负担房贷多少？ 可负担房贷总价是多少？ 案例分析 可负担的购房首付款：290059 案例分析 可负担的贷款：531871 案例分析 可负担的房屋总价： ＝ 290059＋ 531871＝821931 房屋贷款占房屋总价的比率： ＝531871÷821931 ＝64.71 可负担房屋单价 ＝821931÷100＝8219.31元/m2 估算负担得起的房价方法 可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值 可负担的购房贷款 =购房后每年可供购房的收入×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价 =可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价 =可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例（自行练习） 李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总