第二章(房地产及描述).ppt

* Real Estate Appraisal * （11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。 （12）开发建设手续不齐全的房地产。 （13）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。 （14）临时用地或者临时建筑的房地产。 （15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。 （16）房地产的租赁权。 （17）地役权。 （18）房地产的抵押权。 （19）房地产的空间利用权。 （20）房地产中的无形资产。　 经营方式分类（4类） * Real Estate Appraisal * 按经营使用方式分类 销售——可采用市场法 出租——可采用收益法 营业——可采用收益法 自用——主要用成本法 收益状况分类（2类） * Real Estate Appraisal * 按是否产生收益分类 判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 收益性房地产 非收益性房地产 基本状况描述 * Real Estate Appraisal * 名称 坐落　 范围　 规模　 用途　 权属 基本状况描述 参见教材P75 1.名称：说明估价对象的名字 估价对象为…小区…楼…门 2.坐落：估价对象的具体地点 估价对象位于…市…区…路…号/东至…南至…西至…北至… 3. 范围：估价对象包括的东西。 如房地产中土地、房屋、构筑物/房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权 4.规模：土地 面积，建筑面积，容纳量 5.用途：规划用途、设计用途、登记用途和实际用途 * Real Estate Appraisal * 6.权属： 土地：国有土地/集体土地； 土地使用权：建设用地使用权/宅基地使用权/土地承包经营权及其权利人 国有建设用地使用权：划拨/出让/租赁/作价出资或入股/授权经营 房屋所有权：房屋所有权人 * Real Estate Appraisal * 实物状况描述 * Real Estate Appraisal * 权益状况描述 * Real Estate Appraisal * 土地权益描述 房屋所有权 出租或占用情 其他权利设立情况 特殊情况说明 其他 建筑物权益描述 土地所有权 土地使用权 土地使用管制 目前使用情况 其他权利设立情况 特殊情况说明 区位状况描述 * Real Estate Appraisal * 坐落 方位 距离 朝向 楼层 位置描述 道路状况 出入可利用的交通工具 交通管制情况 停车方便程度和收费标准 交通描述 自然环 人文环 景观　 周围环境和景观描述 　 外部基础设施 外部公共服务设施　 　 　 外部配套设施描述 第二章 小结 * Real Estate Appraisal * 房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；实物、权益、区位） 房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权益等） 房地产特征 自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、供给有限。 经济特性:价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。 房地产的类型 例题:1 * Real Estate Appraisal * 房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。【2008年真题】 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 　　C.实物、权利、位置 D.实体、权益、位置　　  答案：B 例题:2 * Real Estate Appraisal * 单选：参见教材P49 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、 该实体的质量以及（ 　）。【2004年真题】 A.相应配套的基础设施　　B.土地的形状　　C.组合完成的功能　　D.立体空间　 答案：C 例题:3 * Real Estate Appraisal * 判断：参见教材P50 房地产所有权可分为独有，共有和建筑物区分所有权，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（　）【2005年真题】 答案：对 例题:4 * Real Estate Appraisal * 多选 ：参见教材P51 建筑物区分所有权包括（　）等。 【2004年真题】参见教材P51 A.按份共有所有权 　　B.专有部分所有权　C.共同关系成员权 　　D.共同部分持份权　E.长期使用租赁权　　 答案： BCD