2016商品房买卖合同法律实务剖析.ppt

htls.cn 买受人原因导致交付延误（11.3.3） 3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理： （1） ； （2） 。 通知不来——是否能约定，视为已交付？ 逾期交付（12） 除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 　种方式处理： 1. 按照逾期时间，分别处理（（1） 和（2） 不作累加） （1） 逾期在 日之内（该期限应当不多于第8条第1（1） 项中的期限），自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金（该违约金比率应当不低于第8条第1（1） 项中的比率）。 htls.cn htls.cn 　（2） 逾期超过 日（该期限应当与本条第（1） 项中的期限相同） 后，买受人有权解除合同。 通知……15日内退款付息，并支付全部房价款的　%违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 （该比率应当不低于本条第1（1） 项中的比率） 的违约金。 2. 。 htls.cn 建 议 特别约定（2）的，内容应合理；但应与（1）有显著不同。 有关交接手续，文本较为简略，应补充约定有关事宜。 在买受人迟延付款的情况下（无论任何原因），出卖人到期是否仍应交付房屋，文本未明确。 依《合同法》规定，或可行使履行抗辩权拒绝履行。 建议在补充协议中明确约定：买受人支付全部房款之前，出卖人无房屋交付义务。 合同义务之履行附条件 商事合同中双方常常对合同义务附加前提条件，在条件未成就时合同义务实际上并不存在，故也谈不上履行问题，此时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。 ——(2010)民提字第153号 （最高院公报 2012年第5期） 面积差异处理（13）★ 该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第 种方式处理。 …… 4. 双方自行约定： 。 实测面积与预测面积误差，可区分原因，合理约定。 规划变更（14） （一） 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。 双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 （二） 买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。 htls.cn htls.cn （三） 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……15日内退款付息。……同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。 买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下： 。 附条件单方变更权，及买受人的约定解除权。 解除权行使期限 设计变更（15） （一） 双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 1. 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； 2. 供热、采暖方式； 3. 。 ……处理 方式与规划变更基本相同。 商品房质量责任（16.1 16.2） 概括： 1. 地基基础和主体结构应合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格，买受人有权解除。 2. 应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。有其它质量问题：及时更换、修理；并赔偿损失。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除。 3. 解除合同：退款付息，并赔偿损失（含检测费用，如有）。 4