泉州德化冠益凤凰国际定价分析.ppt

通过采用类比价值加权算术平均法，根据金龙中心城、时尚华庭、翰林府邸对本案的影响，分别赋予其权重：30%、20%、30%、20%。则水仙里63#楼住宅产品估算价格为： 楼盘名称 加权值和（X） 产品均价（P，必威体育精装版推案报价） 项目权重（Q） A金龙中心城 11.1 8500（按预估推算） 30% B时尚华庭 10.32 8000（按现客户转卖价） 30% C翰林府邸 9.98 7500 40% D凤凰国际 9.88 7537 合计 100% 凤凰国际的住宅产品估算价格为： Pd=Xd{(PA×QA/XA)+ (PB×QB/ XB) +(PC×QC/ XC)}=7537.3532（毛坯） 住宅核心价格演算 PART 3 价格测算 在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响： 现在所面临的市场环境及竞争形势； 销售速度及现金流要求； 竞争对手销售状况（金龙中心城未开始销售；时尚华庭、翰林府邸均售罄）； 客户的心理接受程度及对价格的敏感度； 综合考虑本次即将推售的1#、2#，位于项目整体区位。 综合考虑以上诸多因素，建议凤凰国际 住宅销售均价为7550元/㎡（以2013年4月作为本次价格建议的时间节点）。 备注：项目的定价要根据项目自身的具体条件和入市市场情况进行具体分析，以上建议仅为参考 住宅价格最终确定 PART 3 价格测算 PART 4 本案定价体系分析 PART 4 本案定价体系分析 项目楼栋优劣分析 ① ② ③ ⑤ ⑥ ⑦ 项目高层自东往西分别是1#、2#、3#、5#、6#、7#； 其中1#海拔521m，A梯68.5m，B梯73.7m；2#海拔522m，A梯75.6m，B梯74.8m；3#海拔534m；5#海拔535m；6#海拔548；7#海拔553m； 整体高度沿着学府路由东往西递增； 项目楼栋区位优势： 3#〉5#〉6#〉2#〉1#〉7# （3# 5#：位置高、视野开阔，前后无别墅阻挡，位于小区主大门正中，龙脉中心位置，高可俯瞰全德化县城且无噪音飞尘干扰。6#较2#地势较高，景观面较丰富；1# 7#位于小区边上考虑到客户接受度，且较容易收噪音飞尘干扰，景观面也较不足，7#楼位于小区最里面离小区出入口较远。） PART 4 本案定价体系分析 项目楼栋价格建议 通过市场比较法，结合市场、项目工程、楼栋优劣势、公摊、产品占比，建议本案整体定价均价为8000元/㎡。其中即将推出的1#、2#建议以低价入市，树立项目形象口碑。1#均价7500元/㎡，2#均价7600元/㎡；3#5#均价7900~8000元/㎡；6#7#8100~8300元/㎡。（3#5#6#7# 以推出先后时间为定价准则，3#可定位小区楼王，定价略高。） ① ② ③ ⑤ ⑥ ⑦ 各楼栋户型面积配比：1# 119㎡ 127㎡ 89㎡ （126户） 2# 121㎡ 127㎡ 89㎡ （131户） 3# 143㎡ 128㎡ （84户） 5# 131㎡ 121㎡ （83户） 6# 116㎡ 75㎡ 112㎡ （112户） 7# 98㎡ 76㎡（56户） （综合上述：小面积户型一般单价较高，也是各楼栋定价所考虑的原因之一） PART 4 本案定价体系分析 1#2#楼累计客户意向户型单元统计分析 2 号 楼 1 号 楼 PART 4 本案定价体系分析 客户需求楼层分析 从以上凤凰国际累计客户，客户选择楼层可以看出客户所选择的楼层均以7-15层为主，其次是16-20层；5层以下受到小区内别墅8#9#10#影响，客户均想要的楼层需比别墅高；20层以上客户选择较少。以上统计情况符合市场规律。 建议：7-16层差价拔高，5层以下、16层以上层差价拉低。 PART 4 本案定价体系分析 1#各单元朝向差价建议 ① ② 1#为两梯三户分为A B C三个户型； 其中A户型为127㎡ 南北通透三面采光但面积较大 B户型为89㎡ 三面朝南全明设计但南北不通透 C户型为119㎡ 面积适中但被夹于中间采光较A B弱 综合上述朝向差：A=B＞C 其中B梯位B户型景观较大 因此得出以下朝向差价 A单元 景观面 A单元 景观面 A A B B C C 1#楼 梯位 单元 差价（元/㎡） A梯 A 150 B 100 C 0 B