2016松江区市调33p.pptx

项目概况 建发玖珑湾东至祥汇路，南至泗凤公路，西至外婆泾，北至泗宝路，地理位置十分优越 总建面积6.8万平方米，容积率2.0，位于松江泗泾城区腹地，紧依黄浦江支流外婆泾，踞守9号线泗泾站仅200米 建发玖珑湾位于松江泗泾板块，总建面积6.8万平方米，距离9号线泗泾站仅200米，地理位置十分优越 项目名称 建发玖珑湾 物业类型 多层、小高层 物业费 2.5元/㎡/天 总建筑面积 6.8万㎡ 开发商 上海兆升房地产开发有限公司 主力面积 （㎡） 82-119 价格 均价32000元/㎡/天 开盘时间 2015年12年19日 物业公司 怡家物业管理有限公司 容积率 2.0 规划分析 建发玖珑湾项目规划由10栋小高层和5栋洋房组成 建发玖珑湾撷取考究优雅的ArtDeco建筑风格，卡拉麦里金门头、真石漆立面；社区园林遵循建发一贯原则，在绿化率做足的基础上，选配成熟大树，以多年积累的绿化配置优势，将森林搬进社区里 建发玖珑湾项目规划有小高层和洋房两种物业类型，紧邻外婆泾河，景观资源丰富 公交线路： 1845路;1846路;松江45路;松江46路;松江46路区间;松江47路 交通分析 紧邻区域主干道泗凤公路和次干道横港公路，道路通达性强 紧邻轨道交通9号线和泗泾公共汽车总站，公共交通十分完善 紧邻区域主干道泗凤公路和次干道横港公路，道路通达性强，公共交通十分完善是本案的一大亮点 本案 9号线 泗凤公路 横港公路 四宝路 配套分析 商业配套：大润发超市、三湘商业广场、晶尚坊广场 教育配套：泗泾小学、宋庆龄学校、松江大学城 银行：农业银行、工商银行、上海银行 医院：泗泾医院、松江第一人民医院 项目紧邻三湘商业广场和大润发超市，完善的生活配套深受购房者的青睐 产品分析 两室两厅一卫82㎡：卧室南北通透，赠送面积高达8㎡，可该小三房，餐厅位置尴尬紧靠卫生间 三房两厅一卫98：主卧自带270°的全景飘窗，卫生间干湿分离，客厅与餐厅南北不通透，赠送面积高达13㎡ 优惠情况：交2万抵4万，按揭99折，一次性98折 项目主力面积为82-119㎡两房或者三房，户型赠送面积约8-13㎡，其较高的赠送面积是本项目的一大特色 客户分析 项目客户主要来源于泗泾本地和9号线沿线附近工作的人群，主要为事业单位人员及企业高管  核心客群：泗泾本地的刚改客户，主要看中该项目未来的发展 重要客群：在9号线沿线附近上班的刚改客户，主要看中该项目的交通配套及价格 边缘客群：闵行和徐汇受房价挤压的刚改客户，主要看中改小区的地理位置及价格 闵行及徐汇的刚改 （5%） 9号线沿线的刚改客户 （40%） 泗泾本地的刚改客户 （55%） A B C 案例总结 总结1：建发玖珑湾位于松江泗泾板块，距离9号线泗泾站仅200米，地理位置十分优越，未来的发展情景值得看好 总结2：项目规划有洋房和小高层两种产品，主力面积为82-119㎡，户型赠送面积约8-13㎡，其较高的附赠价值深受购房者的青睐 总结3：项目客户主要来源于泗泾本地和9号线沿线附近工作的人群，兼闵行区和徐汇区受房价挤压的刚改人群，其客户职业主要为事业单位的白领和企业的高层管理 项目概况 华润佘山九里位于9号线佘山站与泗泾站之间，享有佘山板块以及大虹桥板块资源 华润佘山九里容积率仅1.0。项目整体设计灵感源于法国凡尔赛宫，并且配有约4200平米的高端会所 华润佘山九里位于佘山板块与泗泾板块之间，享有佘山板块以及大虹桥板块资源 项目名称 华润佘山九里 物业类型 大平层、小高层 物业费 4.2元/㎡/月 总建筑面积 12.1万㎡ 开发商 华润超智房地产开发有限公司 主力面积 （㎡） 280-380㎡ 价格 大平层：25000元/㎡ 开盘时间 2014年5月 物业公司 华润物业 容积率 1.0 规划分析 华润佘山九里项目由6栋小高层和20栋大平层组成 整个项目共分两期开发，目前在售为二期的尾盘大平产产品，小高层照片已售罄 整个项目共分两期开发，由小高层和大平层两个产品组成目前在售为大平层产品 大平层 在售 小高层 售罄 交通分析 紧邻区域主干道古楼公路和次干道泗滨路，道路通达性良好 周边仅有两条公交线路1845路和沪陈线方便乘坐，公共交通较差 紧邻区域主干道古楼公路和次干道泗滨路，道路通达性良好，周边仅有两条公交线路公共交通较差 配套分析 商业配套：大润发超市、三湘商业广场、晶尚坊广场 教育配套：泗泾小学、宋庆龄学校、松江大学城 银行：农业银行、工商银行、上海银行 医院：泗泾医院、松江第一人民医院 周边的生活配套主要集中在泗泾地铁站旁，项目附近仅有一些沿街底商存在，业态较为单一 产品分析 项目目前在售的大平层产品主力面积为