当前海南省房地产市场运行特点、问题与`建议.doc

当前海南省房地产市场运行特点、问题及建议 　　摘 要：为进一步了解全国房地产业“去库存”的大背景下，海南省房地产市场运行状况，我们对辖区内重点城市（海口市、三亚市）具有代表性的房地产企业和银行业金融机构展开了问卷调查，调查显示：当前海南房地产市场库存较高，预计2016年房价将稳中有升，去库存速度将有所加快，“减税”和“降首付”是当前去库存的关键政策因素；开发商资金面较为充裕，较高库存导致开发商投资意愿下降，银行贷款是开发商主要融资渠道，民间融资是重要补充；房地产贷款利率下降，当前按揭贷款不良率基本稳定，但开发贷款不良率小幅上升 关键词：“一带一路”；贸易便利化；出口影响；实证分析 中图分类号：F293.3 文献标识码：A〓 文章编号：1003-9031（2016）06-0085-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2016.06.17 受经济增速下滑、人口红利消失、城镇化放缓等因素的影响，2014年起，我国房地产业逐渐告别高速增长的黄金时代，进入长周期的下行拐点，呈现出“总量扩张向质量提升转变，区域分化显著”的特征①。与全国房地产开发投资增速持续下滑的总体趋势不同，海南省2015年房地产开发投资增速为19%，高于全国平均水平18个百分点；全省房屋新开工面积增长3.9%，房屋施工面积增长10.3%，分别高于全国平均水平17.9个百分点和9个百分点；房屋销售面积增长4.8%，低于全国1.7个百分点。为了解在全国房地产业去库存的背景下，海南房地产市场的运行情况和未来趋势，我们对此开展了专项调研 一、调查样本情况 此次调查采取问卷调查和实地考察相结合的方式，调查范围涵盖了海南省各个地区，以海南最具代表性的城市海口和三亚为主，选取了13家房地产企业和15家银行业金融机构。13家房地产企业中，私营企业占54%，股份制占15%，外资企业占8%，其他类型（有限责任公司）占23%；资产规模在5000万以下的占15.4%，5000万至1亿的占23%，1亿至5亿的占15.4%，5亿至10亿占31%，20亿以上的占15.2%②。15家银行业金融机构中，国有银行占40%，股份制银行占33%，城商行占6.7%，农村金融机构占13.3%，政策性银行占7%。本次调查共发放问卷28份，收回有效问卷28份，经后期整理、统计，得到调查样本的基本数据 二、当前房地产市场运行状况 （一）房地产市场供需状况 1.当前房地产市场库存较高。调查显示，房地产企业和金融机构均认为海南省房地产库存较高，尤其是住宅库存较高。61% 的房地产企业认为当前房地产市场库存“很高”或“较高”，100%的金融机构认为当前房地产市场库存“很高”或“较高”。住宅库存方面，61% 的房地产企业认为当前住宅库存“很高”或“较高”，100%的金融机构认为当前住宅库存“很高”或“较高”。商业地产库存方面，46%的房地产企业认为当前商业地产库存“很高”或“较高”，67%的金融机构认为当前商业地产库存“很高”或“较高” 2.2016年住宅市场需求明显增强，去库存政策及房价水平是影响住宅需求的主要因素。调查显示，2016年房地产市场需求将上升，其中住宅需求明显增强，对于住宅市场来说，去库存政策、当前及未来房价水平是主要影响因素。60%的金融机构认为房地产市场需求将上升。60%的金融机构认为住宅需求将上升，仅有6.7%的机构认为商业地产需求将上升。从住宅市场情况看，对住宅需求影响前三位的因素分别是 “税收、首付比例调整等房地产市场政策”、“当前房价水平”和“未来房价预期”，38.4%的房地产企业和31.7%的金融机构认为税收、首付比例调整等房地产市场政策”是影响住宅市场的最主要因素，没有房地产企业和金融机构认为“农民工进城立业、安家、买房”可以促进住宅需求上升 3.房价将稳中有升。调查显示，房地产企业和金融机构均认为2016年海南房地产价格将“稳中有升”，其中住宅价格上升概率较大。38.5%的房地产企业认为2016年房价将上升（其中7.6%的企业认为上涨幅度将超过5%），54%的企业认为房价“基本持平”，两者合计占比92.5%；33%的金融机构认为房价将上升（其中13%的企业认为上涨幅度超过5%），40%的金融机构认为房价“基本持平”，两者合计占比73%。从不同类型地产的价格来看，38.5%的房地产企业认为住宅价格将上升，仅有15.4%的企业认为商业地产价格会上升；26.7%的金融机构认为住宅价格将上升，仅有13.3%的机构认为商业地产价格会上升 4.去库存速度将有所加快。调查显示，房地产企业和金融机构均认为2016年海南房地产去库存速度将加快，其中住宅去库存速度加快的概率较大。38.5%的房地产企业认为2016年销量将上升（其中