深圳平湖项目启动会(营销部分).ppt

* * * * * * * * 布吉畅销户型及总价比 楼盘 畅销户型 均价 总价区间（万） 荔山道 66 平米2房 20000 约132 82-88 平米大3房 19000 约155-167 万科红 2房:60-70 ㎡ 20000 约120-140 3房：88-97㎡ 19000 约165-185 和谐家园 61平米2房 21000 约126 68的可改3房 19000 约130 来座山 2房：88-89 ㎡ 20000 约165-180 4房：140 ㎡ 18000 约250 大都汇 小2房:60-70㎡ 15000 约100 目前布吉畅销户型，总价范围为： 60-70平米两房产品，总价区间：100-140万； 80-100平米三房产品，总价区间：150-180万； 130-150平米四房产品，总价区间：200-250万以上； 产品定位 平湖本地畅销户型 项目 户型 面积段 茗萃园三期 两房 75平米 九号公馆 84平米 茗萃园三期 两改三房 88平米 御峰园二期 94平米 九号公馆 三房 114-140平米 茗萃园三期 三房复式 80平米 御峰园二期 170平米 九号公馆 四房复式 131-158平米 住宅产品定位 根据必威体育精装版文件，一、二、三期住宅可售面积共计约180653平米 户型 改造后房间数 户均面积 面积占比 建面 套数 套数比 90/70比 小两房两厅 2房 73 25% 45163 619 31% 70% 小三房两厅 2+1房 88 45% 81294 924 47% 舒居三房两厅 3房 108 13% 23485 217 11% 30% 阔绰三房两厅 3+1房 125 10% 18065 145 7% 阔绰四房两厅 4+1房 140 5% 9033 65 3% 阔绰五房顶复 5房 170 2% 3613 21 1% 汇总 　 110.4 100% 180653 1969 1 100% 公寓客户及产品定位 客户定位：公寓不受“限购”影响，适合有多次置业经验的投资客；经济实力较强的当地农民购买，用以投资或后期出租； 产品定位思考： 1）公寓占用商业指标，不按照住宅套型平面设计，不通燃气； 2）公寓首付需50%，需控制总价； 3）弥补住宅小面积的空白； 户型 户均面积（平米） 面积占比 建面 套数 套数比 单房 40 45% 7380 185 51% 一房 50 55% 9020 180 49% 　 汇总 　 16400 365 100% PART 8 价格定位 价格定位 ? 销售期 ? 区位相近 ? 客户分流 参考楼盘选择 ? 档次相当 制定方法：现阶段市场比较法+二手房修正法 修正方法：价格增长率 比较对象选取原则： 一手： 和黄·御峰园 二手： 九号院馆 满庭芳花园 茗萃园三期 选取对象 住宅价格预判 一手比准二手修正，初步测算出 现阶段住宅毛坯均价： 10800元/平米 类型 比较项目 整体（毛坯价） 权重比例 片区 规模 交通 品牌 产品 配套 景观 园林 权重得分 权重综合值 比价值 均价推导 5% 25% 15% 10% 10% 15% 10% 10% 一手 御峰园 9400 100% 5 5 4 5 4 4 5 4 4.5 0.9375 10026.7 10027 二手 九号院馆 11000 35% 5 4 4 3 5 4 5 4 4.15 0.8646 12722.9 11348 满庭芳 8000 30% 5 4 4 2 4 4 4 3 3.75 0.7813 10240 茗萃园 9500 35% 3 5 3.5 5 5 3 3 5 4.175 0.8698 10922.2 　 本案 —— 　 5 5 5 5 5 5 3 5 4.8 1 —— 10819 公寓价格预判 考虑两用商务公寓首付50%，需控制总价； 建议现阶段毛坯均价：11300元/平米（高出住宅500元/平）； 商铺价格预判 守珍北街街铺租金150-200元/㎡。 守珍南街街铺租金100-120元/㎡。 平湖大街项目路段，街铺租金80-100元/㎡ 市场沿街商铺投资回报率平均值3.5%； P（总价）= 80元/㎡/月（租金）*50㎡*12个月 临街首层商铺（以一间建面为50平米为例） 临街二层、社区内街一层商铺： P1= Pˊ*60%=1.65万 社区内街二层商铺： P2 = P1 *50%=8250元/平 社区内街三层商铺： P3 = P2 *50%=4125元/平 0.035*50 ㎡ Pˊ（单价）= =2.75万 开发策略一 分期 方案一 建面（平米） 预计套数 开盘时间 现状毛坯价 开盘毛坯价3%年增长率 开盘精装价（公寓1500元/