湖南郴州市美美世界商业广场综合体项目策划定位报告_117p_前期策划.ppt

要点解析： 形成商圈中心 规划经营模式 尽快完成项目建设周期 引进主力店 引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营、统一管理 营造商业街独特的经营环境 我司成立专门机构负责招商销售管理 确定投资回报（带租约销售模式） 提供优惠政策及付款方式，推出投资计划 运用价格策略制造升值前景 建立投资者信心 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 销售模式 租售结合，以租带售 ————5年带租约，承诺给与回报 这样做的目的 带租约销售解决购房者的担忧，保证其前期租金收益。 市场认可度较高,同时也给业主带了一种投资保障。 带租约销售，增大商铺溢价空间。 降低客户购房门槛，前期发展商帮客户供铺。 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 带租约销售模式优势 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回笼资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内业主获得稳定收益。 适用项目： 有强势招商力量支持：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 自持与销售部分如何计划才能使开发风险最低且利润最大化？ 以稳定整体商业体为目标尽量提高销售面积 住宅、公寓 集中商业 临商业街 特色商业街区 超市、电器 销售 主力店自持，其余销售 主力店自持，其余销售 主力店自持，其余销售 我司建议：商业销售占总面积的60%，自持40%。 原因： 自持部分过多，销售面积减少，则短期之内回笼资金较少，会对初期开发商带来很大压力，不利于后期滚动开发。 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 销售中心原则 预热期 认筹期 开盘期 强销期 保温期 持续期 尾盘期 一个中心 7各阶段 多点开花 保持定位主题不变的情况下，有阶段性并有延续性的进行宣传造势。 关于营销推广的地区性万不可拘泥于一点进行长时间推进，可结合项目本地有关周边区域进行联动 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 销售模式 多点分销 人海战术 海陆空 数据库支持营销 军事化团队 本地售楼中心不能满足每日客户认知和谈判需求，置多个分销点同时进行销售，将会使销售事半功倍 只有持续进行高强度客户谈判才能有更效率的成交结果。所 以每个售楼中心人数就是必备的关键 “海陆空”式营销手段能够快速将项目推行入市，并不断扩 大项目宣传力度，为之后项目销售打下坚实基础。 公司成立系统的客户管理体系，其中统计大批量房地产客户 资源，因此前期很长一段时间内大批量约访，能够尽快进入 热销状态。 销售团队采用军事化管理制度，从始自终按高效率、高素质 优质团队标准进行工作 加快去化率 提升售价 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 推广策略主题营销 以特诱人 以独特多维缤纷生活，聚集人气 以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售 高举高打 倡导本案理念、生活方式、形成创意文化 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 推广包装策略 ————包装形象适当高于项目形象 空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出 良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。 调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐 的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。 形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象 始终贯穿其中 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 整体营销战略 夺眼球 引发关注，成为事件 直击营销 各层客户群直击营销 跨界联合营销 利用多方资源联动， 撬动整体市场 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 首先，进行大规模的招商，吸引品牌商家进驻经营，然后招商与招租工作同步进行，待租赁情况理想之后，再实行租售结合，开始销售已带租约的商铺，实现资金的快速回笼，为后期商业街的运作和继续推广提供充足的资金支持。 招商合作方式：纯出租针对大中型商家 1、租售整体策略 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 2、租售方法 招商方法：以形象广告配合直销，并举行公关活动和事件行销，如招商发布会等； 销售方法：以促销广告为主，运用带租约发售、优惠促销等销售手段，同时提供灵活付款方式 永联恒泰 北京顾问机构 集中百货+购物中心 新型消费中心