理财规划师专业能力培训1-2章.ppt

理财规划师专业能力培训 滕涛 2013.9 理财经理要做的三件事！ 1、发现客户：优质资产客户如何寻找？--在哪里？他们喜欢干什么？ 2、如何成为客户心目中的理财专家？ 财务、投资、融资、税务、法律、金融知识的 全面性+回归产品本身 3、如何保持客户黏性？ 互动性与时间周期的控制，尺度与好友---回归 社交的基本人性---情商高与哄人的婚姻 消费支出规划 家庭消费支出规划：住房、汽车、信用卡消费支出规划 规划目的：合理安排消费资金，树立正确的消费观念，节省成本，保持稳健的财务状况 金融市场与消费支出 金融市场与家庭消费支出关系密切： 既可从金融市场借贷调整消费模式：住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷 也可投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力 收入、支出与财务安全和自由 收入与支出关系：收入大于支出 　　　　　　　　收入小于支出 　 　　　　　　　收入等于支出 财务安全：现有财富足以应付未来财务支出和其他目标出现，人生各阶段收支大体平衡 财务自由：主动投资足以覆盖各项支出，已有财富成为创造更多财富工具 例如：月支出１．５万元，买股票、债券投资收入２万 制定住房消费方案 学习目标： 能够分析客户的住房消费需求 能够选择适当的支付方式 能够根据外界因素变化调整支付方案 能够向客户提供相关的咨询服务 住房支出的分类 随着住房商品化政策推行，住房支出在家庭消费支出中占比越来越高 　　购房 　　　　　　住房消费 住房支出　　　　　　　租房 　　　　　　住房投资 理财规划师首先要帮助客户明确住房支出的类型。对大多数家庭来说，既投资又消费 购房目标 理财规划师要帮助客户确定可量化的购房目标 购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 　　　　　　　　希望的居住面积 　　　　　 　　　届时房价 例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格为５０００元每平米的房屋。 注意：购房目标必须明确，不能模糊 购房面积需求和购房环境需求 购房面积需求把握： 不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力 购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大 理财师应综合考虑客户的负担能力及环境需求：社区生活质量、上班距离、子女上学、配套设施等，仔细分析目标住房与客户需求的适应性。 购房的财务决策 明确住房目标后，理财规划师应对客户财务状况分析。 在保障客户保持一定财务弹性的情况下，以储蓄及缴息能力估算能负担的房屋总价以及每月费用。同时再加上契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费，就可以得到客户在购房上预期资金需求，即购房的财务目标 购房财务规划基本方法 以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款＝目前净资产在未来买房时的终值＋以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷＝以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷 可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求平方米数 按想购买的房屋价格来计算每月负担费用 欲购买的房屋总价＝房屋单价×需求面积 需要支付的首期＝欲购房总价×（１－按揭贷款成数比例） 每月摊还的贷款本息费用＝需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 购房相关税费 契税：普通住宅按房屋成交价１．５％缴纳 　　非普通住宅按房屋成交价３％缴纳 评估费：抵押品评估 律师费：公积金贷款不付 　商业贷款按每单申请贷款额３％０支付，每单最低１００元 保险费：额度最大费用 　 抵押物财产保险及贷款信用保险 　　　　公积金贷款可不买保险 　　　　商业贷款：财产抵押担保：房屋综合险 购房相关税费 抵押登记费：每平米０．３０元 印花税：《商品房买卖合同》：３％００ 　　　　《个人购房贷款合同》：５％００ 装修费用 购置家具和电器费用 购房财务规划指标 房屋月供款与税前月总收入比率： 不超过２５％－３０％ 所有贷款月供与税前月收入比率： 控制在３３％－３８％以内 住房消费信贷 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款 个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款 特点：期限短：最长１５年 　　　利率低３．９６％，４．４１％ 　　　贷款对象有要求，不限制年龄