土地储备制度 .docVIP

　　土地储备制度 [土地储备制度]概述编辑 2007年11月19日，国土资源部等三部委出台的《土地储备管理办法》 《土地储备管理办法》系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目的，土地储备制度。 目录土地储备管理办法 土地储备管 理办法第一章 总 则 第二章 计划与管理 第三章 范围与程序 第四章 开发与利用 第五章 土地供应 第六章 资金管理 第七章 附 则土地储备管理办法 土地储备管理办法第一章 总 则 第二章 计划与管理 第三章 范围与程序 第四章 开发与利用 第五章 土地供应 第六章 资金管理 第 七章 附 则展开 土地储备决策类型编辑 1.土地储备决策的不确定性 决策问题可以分为确定性决策、风险型决策、完全不确定性决策三类(冯文权等，2002)。完全不确定性决策和风险型决策之间难以明确区分，我们将两者统称为不确定性决策。我国土地储备决策属于不确定性决策，其不确定性表现在：(1)决策的政策环境不断发生变化。我国土地储备制度起步不久，相关的法律法规尚不完善;土地政策作为新的宏观调控手段，其调控方式尚不成熟、调控力度不易掌握。在此前提下，国家为保证国民经济的良性发展，难免采取临时性、应急性政策措施，从近几年几次“冻结”与“解冻”政策可见一斑。(2)城市房地产市场波动。宏观经济政策、房地消费与投机需求等的变动，强化了房地产市场不确定性，这种不确定性使得事前难以对土地储备决策效果作出准确判断。(3)土地收购成本和预期收益的不确定性。融资渠道单一，仅靠银行贷款融资额度有限，加上贷款期限的规定，使资金调度很难，而沉重的利息负担使政府不堪重负;此外，还存在着因规划条件的不明确或规划条件的改变所带来的储备土地保值、增值风险;储备地块长期推不出去所带来的运作成本过高，资金运转不灵的风险;在“生地”变“熟地”过程中动迁主体不明确所带来的法律风险，收购土地的权属不清所带来的权属纠纷问题;政策标准的调整所带来的收购成本增加等。这些风险的存在都使得土地收购成本和预期收益带有很大的不确定性。 2.公共决策与私人决策 根据产权的排他性和竞争性，可划分为私人决策和公共决策。建立在私人产权基础上的就是私人决策;而公共-产权的一个基本特征，就是产权的非排他性，在此基础上的决策是一种公共决策，由于公共决策多由政府或其委托机构作出，因此常称公共决策为政府决策。政府决策是国家行政机关或法律法规授权的组织遵循法定职权和法定程序对政府职能范围内的事务进行抉择的过程。 由于产权排他性的区别，引致私人决策与公共决策巨大的差异。从决策依据上看，依法行政是政府决策的基本原则，政府决策必须遵循法定职权和法定程序，私人决策是建立在个人自由交易基础之上的，而且有退出权，个人利益最大化是其决策的基本原则。从目的上看，政府决策是以公共利益为出发点，为社会提供更多、更好的公共服务，这种决策必然会受到一定的约束，个人偏好不能得到充分体现;私人决策是个人运用“货币选票”投票的结果，因而个人的偏好和意志能得到充分的体现。从效力上看，政府决策具有强制性，它以国家强制力作为后盾保障其实施。 土地储备制度如何影响人们的行为选择，取决于决策权的分配。而决策权分配的一个重要维度就是公共决策和私人决策，以及直接控制与间接控制之间的边界(张曙光，2005)。我国土地储备，是政府主导的，但也不排除企业为谋利而储备土地。因此，土地储备决策包含了私人决策和公共决策。其中后者是论文研究的重点。从决策目标看，政府土地储备决策作为一种公共决策，是政府部门或其委托机构为公共物品的生产及供应，为宏观调控经济运行而做出的决策。政府决策不仅要考虑土地收购储备收益，同时还要考虑社会公众的接受程度以及对耕地保护、土地市场稳定、生态环境等的影响，因而，经济效益最大化并不是其决策的唯一标准。就决策原则而言，政府土地储备决策具有一定的强制性，公众要遵守少数服从多数的原则，他们中的一部分人往往要接受他们不喜欢的公共物品，支付他们所不愿支付的税收。 在市场经济条件下政府土地储备决策，不能包揽个体决策，不直接干预或决定开发商的行为。然而，正因为私人决策和公共决策的分离，政府的土地储备决策变得更加复杂。 3.土地储备决策的层次与内容 按决策的层次，可以把土地储备决策分为：(1)战略决策。是指有关土地宏观调控发展方向的重大全局决策。战略性决策包括如下内容：全国或区域性的城市土地供应、储备、整理计划。(2)策略决策。为保证具体城市土地收购、储备、出让总体战略目标的实现而解决局部问题的决策。包括具体城市市域内土地供应、储备、整理计划，资金来源与安排计划等。(3)业务决策。是指基层土地储备机构管理人员为解决日常工作和作业任务中的问题所作的决