②纳税人在取得土地使用权时按国家统一.ppt

三、土地增值税的计算（★★★） （一）计税依据（P205） 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 1、应税收入的确定 包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。; 2、新建房地产的扣除项目金额（4＋1） （1）取得土地使用权所支付的金额 ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。 【解释】在房地产开发过程中，因承受土 地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土 地使用权所支付的金额”，不能作为税金 项目扣除。; （2）房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （3）房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：; ①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5％以内计算扣除。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内; 【案例1】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为4％，则允许扣除的房地产开发费用 ＝500＋（5200＋2800）×4％ ＝820（万元）。; ②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内; 【案例2】甲房地产开发公司开发某房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为8％，则允许扣除的房地产开发费用＝（5200＋2800）×8％＝640（万元）。; （4）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意：; ①2010年12月1日之前，外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。 ②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。; （5）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20％的扣除。 【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用，应特别注意。 【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20％的规定；从事房地产开发的纳税人在销售使用过的旧房时，并不适用20％的规定。 ;; 【解释】在计算扣除项目金额时，房地产开发企业与其他纳税人的前3项指标的处理完全相同，主要区别是： （1）印花税的处理方法不同； （2）房地产开发企业有“加计20％”的规定。;（二）税率——超率累进税率;（三）土地增值税的计算步骤 ; 【例题·计算题】 某外商投资房地产开发公司于2011年10月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元，城建税及教育费附加100万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的