《房地产登记技术规程》之申请材料、登记程序和申请业务表.ppt

《房地产登记技术规程》之 申请材料、登记程序和申请业务表 二○ 一二年六月 概述 （一）房地产登记技术规程的标准定性 行业标准 （二）订立过程 （三）制定的基础 1、国内外登记实践和理论研究成果 2、参考国、内外登记相关标准 3、充分征求意见  一、登记机构的设置规则 1、属地登记规则 2、登记机构的设置规则 具体条文：房地产登记应由房地产所在地直辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机构负责，并应按本规程进行登记； 第二部分 登记申请材料要求和材料清单 一、附录B:房地产登记申请材料要求 本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题： 1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。 一、 附录B 相关条文具体问题分析 第二部分 附录C相关要件具体问题解析 第三部分 登记程序 一、登记程序部分设立的几项新制度 1、质量检查制度 2、疑难业务会审制度 3、合并办理制度 4、申请材料确认制度 5、登记官岗位责任制度 二、一般规定 1、一般性程序 申请、受理、审核、登簿、发证。 需要注意的几个问题： （1）申请的重要性和要式要求 （2）受理的告知问题 （3）审核程序的变化 （4）发证是否是必须程序 （5）非经申请启动的程序 ①关于第81条撤销登记的适用问题 ②非涉及权利归属的更正登记 2、登记有关岗位设置和人员要求 1.房屋登记应设置的岗位 受理、审核、登簿、质量管理 2、应由登记官担任的岗位 审核、登簿、质量管理应为登记官，受理可以为登记人员。 3.不同环节岗位人员要求 审核、登簿、质量管理不能由同一人担任。 3、审核委员会制度 1.设立的原因和必要性：登记高风险和登记涉及相关业务知识的广泛性、复杂性，以及登记人员责任的分解。 2.人员构成情况：具体人数宜为3名以上单数且业务能力强和经验丰富的人员组成，至少要有1/2以上登记官，并可邀请法官、房地产行政主管部门人员、专业律师等参加。 3.具体解决重大疑难事项的处理。 4.会审采用多数决定制度，会审结论应作为登记机构最终审核意见。 4、质量检查制度 1.各类登记检查比例 初始登记每件必检，其他类型不低于月登记量3% 2.检查记录及意见 填写检查记录，签署质量检查意见。 3.错件处理措施 计算错件比例，提出书面纠正意见 4.形成检查报告 按月度、年度形成报告 5、防伪加密设备的应用 1.应用防伪设备的必要性 2.身份证读卡器识别身份证的真假 3.其他有条件的可应用房产证、申请人的防伪设施 三、申请 1.申请人提交申请材料 附录B采用了应的立法方式，附录C和附录D采用宜的立法方式。 2.申请材料的总体要求 材料齐全、形式规范、内容合法、有效。 ⑴申请应尽量采用书面形式，固化申请人意思表示。 ⑵申请不能附条件、附期限 ⑶申请到达登记机构，开始产生程序法上启动登记程序的效果。 3、申请方式 （一）双方申请登记为原则，单方申请为例外。 1.双方申请的法律必要性 案例：申请人持离婚协议申请登记 ★实践中涉及到处理夫妻共有房产的几项法律规定 一、物权与债权的区分 二、物权变动的类型 三、关于婚姻法几项司法解释 4、共有房屋申请规定 1.共有房屋应共同申请 2.共同共有房屋的申请 ⑴因婚姻关系而产生 ⑵因家庭关系而产生 ⑶因约定而产生 3.按份共有房屋的申请 申请时应对按份共有进行明确的表述，或者通过提交约定书的方式实现，或者在申请材料中明确 5、业主共有房屋申请 1.如何界定业主共有房屋范围 《最高人民法院审理建筑物区分所有权的司法解释》进行了明确 ⑴车库、车位的登记 ⑵会所登记 ⑶业主共有范围房屋的确定规则 2.业主共有房屋申请主体 3.业主共有房屋申请时点 6、委托申请登记 1. 书面委托方式 2、委托申请应注意的事项 委托事项的明晰；委托期限的适用 3. 登记实践中对民法理论上出现的双方代理、自己代理情形应如何处理 7、未成年人房屋代为申请 1.未成年人的监护人 ⑴监护人的确定 ⑵监护人身份与监护职责的委托 ⑶处分未成年人房屋应注意的问题 2.其他限制或无民事行为能力人房产申请登记 8、申请材料的确认方式 1.申请材料和信息的确认范围 2.自然人确认方式 签名或摁留指纹 3.法人或其他组织确认方式 加盖法人印章或其他组织印章 四、受理 1、几项登记审核规则 2、合并受理 ⑴七种情形的不同法律关系对登记的要求 ⑵合并受理中应注意的实践操作 2、查验申请主体的内容 ⑴比对身份证明，验看身份证明的合法、有效 ⑵根据材料形成对当事人有无民事行为能力的认知 ①关于当事人民事行为能力的确定路径 ②结合登记询问和无相反证