6-杨遴杰：土地开发政策与未来发展趋势.ppt

主城 A书记 东部新城 B书记 南部产业园 C书记 西部高新区 D书记 北部生态城 （四）靠组织力量与科技力量监管土地，违法用地情况依然严重。 1.土地督察与其他各类监督组织并无根本性的制度创新。卫片执法与摄像头执法成为潮流。 2.一些地方政府主导、支持或默许是违法违规供地的主要原因。农民集体突破规划和用途管制进行非农开发的现象也较为普遍。??? 3.既不能减少地方占地冲动，又不能削弱其占地能力和增加农民谈判权力，更没有严格的处罚手段，政府为主的违法格局难以改变。 4.需要反思小产权房、以租代征等违法行为中存在的无直接受害者现象。 1.早期阶段 早期阶段基本做法 实施破产、搬迁、改制企业收购，由储备中心负责收购、场地平整，由储备中心负责招商，帮助解决了企业改制资金问题，也为城市建设提供了一部分资金。（车桥厂地块、热水瓶厂地块收购、云裳服装厂收购与装饰材料厂收购） 建立了“政府主导型”的土地收购储备机制 实行政府“统一收购、统一储备、统一规划、统一整理、统一供应的 “五统一”制度 实现了政府垄断土地一级市场，增强了政府调控土地市场的能力 有效地防止了房地产市场无序发展和缓解了城市规划实施的难度 对资金需求量不大，在储备机制建立早期，土地市场没有发育的环境下效果比较明显 早期阶段主要特点 三、杭州城市土地运营模式的形成与发展  ———早期阶段问题与缺陷 土地收购储备思路前期停留于经营土地，采取边收购、边出让的操作模式（案例： 地块） 融资渠道单一，资金规模小，政府运用经济手段调控土地市场的能力有限 土地收购范围单一，相关政策不配套，操作难度大 幸福丝织厂 2.中期阶段 指导思想：从原来仅为国有企业解困转为国有土地资本经营 运作对象：从原来的仅收购国有企业存量土地向旧城改造、建设重点区域和城郊结合部拓展 工作重点：从过去的重收购转向重储备土地前期整理 中期阶段基本特点 引入经营理念：实行土地运作成本核算制度，科学核定土地收购及运作成本； 确立规划理念：对需要运作的地块，以规划条件明确为前提，在规划部门确定规划范围和条件后，再正式启动； 提出招商理念：在地块出让时，全面考虑地块周边条件、环境的改善状况，以实现土地增值的最大化； 探索土地经营思路：分别采取与区政府合作，委托中介机构等多种方式对宗地进行房屋动迁、居民安置、土地平整、“三通到位”，把“毛地”变为“净地”，显化土地价值，缩短建设周期。 建立资本运作理念：科学评价土地价值，只要负债不超过储备土地实际价值的60％时，进行负债收购土地。 形成政府宏观调控理念。 3.现阶段 运作模式全面拓展。构建了以土地储备为平台，全市18家做地主体联合做地，覆盖全市、大项目全面带动的土地运作新体系。 土地运营理念有了新的提升。规划、环境、基础设施、民生工程、土地储备有机结合，理念上从单纯的土地资本运营提升到城市资本运营。 土地运营手段多样化。做地与做房并举，商品房与保障性住房并举，房地产开发与基础设施并举，土地资本运营与城市公共设施运营并举。 现阶段土地运营模式 1、自主做地模式 2、委托做地模式 3、合作做地模式 现阶段运营模式之资金运作 资金来源： 银行贷款 土地开发补偿费45% 土地收益基金3%。 资金财政平衡：储备中心资金平衡、做地主体资金平衡 成效 杭州市本级土地出让金收入： 2008年，530亿； 2009年，1200亿；（同年，地方预算内财政520.79 ） 　　2010年，922.57亿； 　 2011年，427.37亿； 2012年，350.80亿； 2013年,1326亿。  （四）丁桥模式（运营机制探索） 城市土地开发不只是“生地”变“熟地”、“熟地”变“建筑”的工程过程，而且涉及政府公共利益、开发企业利益和各种经济个体利益之间复杂的经济、社会关系的重新协调平衡过程。丁桥的成功实践经验，就是以科学发展观“以人为本”的核心理念为指导，率先树立“以民为先”的土地开发新理念，实现城乡用地统筹、保障被征地农户权益、解决城市无房户和住房困难户住房问题、方便居民生活并通过贯彻实施“五个先”的原则加以落实。 丁桥模式（运营机制探索） 以土地储备为平台，构建符合科学发展观要求的城市土地开发新机制。 以政府为主导，构建符合科学发展观要求的新型城市土地一级开发运作模式。 引入公共管理的理念，建立政府为主导的新型城市土地开发管理组织体制。 组建政策性土地开发公司，实现政府主导与市场运作的有效结合。 29 规划情况：丁桥大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。规划为未来大