第一章－绪论ppt课件.pptVIP

房地产法学 授课教师：洪海林 博士、硕导 邮箱：hailinhong@126.com 第一章 绪 论一、目前房地产市场的怪现状及成因 ——从三组关键词出发（一）现状 1.“房奴”、 “不买房运动”  2006年4月26日，《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》出现在网上，引起强烈反响。号召民众不能一辈子做房奴。我们养房子，谁养父母？养得起房子，养不起孩子！ 2.“房魔”、“暴利”  中国房地产大佬放言： 做房奴是活该！——冯伦 搞地产就该暴利！商品房就是不要让穷人买得起！ ——任志强 钱多、人傻、速来！——潘石屹 十大暴利行业房地产年年居榜首。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。（资料来源：新华网 福州市物价局 ） 3. “宏观调控”、“物权立法” 宏观调控——升息、 “９０／７０”、公租房制度 、全额征收营业税 、个人所得税 、土地闲置费 、房产税、限购令 物权法——物权法的制定，能够给土地使用权、区分所有权、不动产担保物权、物权登记等一系列不动产制度提供更为权威的法律依据。（人民代表的发言）   (二)成因 1.土地使用权制度的极端化运作（划拨—协议出让—招、拍、挂价高者得） 2.住房制度改革中的利益失衡 3.房屋被拆迁人利益、商品房销售中消费者利益、集体土地所有者利益保障机制不完善 4.地方利益、部门利益与国家利益的博弈 二、我国房地产法的问题与出路（一）讨论前提：政治的归政治、经济的归经济、法律的归法律（二）问题1.立法性质带有浓厚的行政管理色彩从1983年《城市私有房屋管理条例》，1986年《土地管理法》，到1994年《房地产管理法》，再到各部门的行政规章，几乎均冠以“管理”二字。这使得我国的房地产法极具中国特色。 2.行政权力过多干预民事权利 现行立法思路：土地使用权是国家出让的结果，仍然是国家所有权的一部分，国家无论作为所有者还是管理者，均有权管理土地使用权和地上建筑物。如此，国家权力膨胀，房地产权利人私权萎缩乃至发育不良。 管理思路立法替代了国家对房地产特别是土地的管制，导致“一管就死”、“一放就乱”。合理的思路是：以权利限制权力，以权力平衡权利。 3.一事多法、多头立法、重复立法 下位法背离上位法、平行法相互冲突、规定不合理的情况并非少数。 例如：（1）房产、地产登记在很长时期内相分离（《房屋登记办法》、《土地登记规则》等并存，增加了操作的复杂性）；（2）土地使用权期限届满后地上建筑物所有权无偿归国家所有（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条）。 4.小结（1）我国房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。传统意义上的不动产法，是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律，只调整平等主体间因不动产拥有、转让等而发生的社会关系。虽然其中也存在国家干预和强制规范的内容，但这主要是为维护交易安全而设置，不同于我国目前的行政管制模式。 （2）随着我国房地产市场的规范，随着住房制度改革的推进，随着商品房、商用楼的大量出现，房地产法的功能将逐渐地转变为保护房地产人的权利，调整平等主体之间的交易功能。这种发展趋势，决定了现行房地产法的过渡性。 （三）现行房地产法的整合思路 1.《物权法》的制定和颁布为房地产法的整合提供契机和必要性。 尽管可纳入物权法规范的物的种类很多，但房产、地产为核心的不动产向来是物权法调整的主要对象。不动产法是物权法的主体部分。物权法通过，房地产法应当以物权法（基本法）为基础，这是各国通行的一个规则。 2.《物权法》制定必将导致对现行法律、法规、规章加以清理和整合。 有关土地所有权及土地使用权的设定，有关房地产权的转让、抵押、租赁，有关房地产登记，有关建筑物区分所有，有关相邻关系等内容，都将被纳入物权法规范。而物权法作为基本法律，效力高于现行法规和规章，根据上位法优于下位法的原理，现行房地产法必须整合。 3.单纯的物权法还无法全面调整我国的不动产关系，因此物权法颁布后仍需现行的一些单行房地产立法。 房地产开发中涉及房地产开发行业本身的管理问题、土地使用权出让的具体规则和程序、土地征收与房屋拆迁等问题，具有明显的行政管理性质，无法纳入物权法调整。另外，在国家土地所有权和管理权力难以清晰界定的情况下，我国房地产法的行政管理色彩在所难免。 4.我国房地产法的整合、清理，并不是完