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第三章 建设用地使用权取得方式 第一节 土地使用权出让 一、国有土地有偿有期限使用原则  《房地产管理法》第3条：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 《物权法》119条：国家实行自然资源有偿使用制度。  不论地租有什么独特的形式，它的一切经济类型有一个共同的特点，即地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。——马克思《资本论》 消灭土地私有制并不要求取消地租，而是要求把地租转交给社会。所以，由劳动人民实际上占有一切劳动工具，无论如何都不排除承租和出租的保存。——恩格斯《论住宅》 上述地租，实质上就是土地有偿使用问题。 1.所有权权能分离理论是国有土地有偿使用制度的民法制度基础； 2.财产由抽象支配向具体利用的转变是国有土地有偿使用制度的内在动力； 3.市场经济发展的必然结果； 4.有偿使用制度的推行，利于消除土地隐形市场。 二、土地使用权出让的概念和性质 （一）概念：土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。（《城市房地产管理法》第7条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条）  1、土地一级市场与二级市场： 前者是指土地使用权出让市场；后者指土地使用权交易市场，包括土地使用权的转让、出租和抵押等。 2、土地使用权出让与土地使用权转让： 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条） （1）出让属一级市场，转让属二级市场； （2）出让是所有权权能与所有权分离的过程，转让是土地使用权自身的流转； （3）出让反映所有者与使用者之间的关系，转让反映使用者之间的关系； （4）出让是所有者行使权利的结果，转让是使用者对使用权的处分； （5）转让受出让的限制，转让只能在出让合同约定的条件下进行（如期限、用途等），性质上为合同权利义务概括转让给第三人。 （二）出让的性质 1、是一种民事行为，而非行政行为； 2、是一种设权行为，产生的权利是物权（用益物权）； 3、是一种有偿行为（出让金通常包括一定年限的地租、土地开发成本、征地拆迁补偿安置费用）； 4、土地使用权出让负有义务：（1）权利的有期性；（2）权利客体的特定性，即仅及于土地，不及于土地中包含的矿藏和埋藏物。 思考：有人认为，出让是行政行为，出让合同是行政合同。如何理解这种观点？ 三、土地使用权出让的主体和客体（一）主体 1.出让人 根据民法原理，土地使用权出让人应当为土地所有权人，即国家。 （1）土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。（ 《房地产管理法》第11条）  （2）现行规定没有区分出让人与出让人的代表。（ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条） 思考与讨论： 现实生活中，许多开发区管理委员会作为出让方与受让方订立了土地使用权出让合同，这类合同的效力应当如何认定？  2.受让人 根据我国现行法律的规定，受让人理论上没有范围限制。 （ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 ） （二）客体 1.必须为国有土地 在现行体制下，集体土地原则上不得直接出让。（《土地管理法》第43条；《房地产管理法》第8条） 2.须为经政府批准出让的土地 《土地管理法》第53条：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。 附：土地使用权出让的批准权限 政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限为（1989年《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知 》）：（1）耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；（2）耕地3亩以下、其土地10亩以下的，由县级人民政府批准；（3）省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。 注意：对一次出让国有土地使用权的土地不得“化整为零”，变相扩大批准权限。 四、出让合同与使用权登记 （一）土地使用权出让合同 1.出让合同的性质：土地使用权出让合同