第八章　土地增值税法ppt课件.pptVIP

第八章　 土地增值税法 第八章　土地增值税法 第一节　土地增值税基本原理　　 第二节　纳税义务人与征税范围★　　 第三节　税率★　　 第四节　应税收入与扣除项目★★　　 第五节　应纳税额的计算（含清算）★★　　 第六节　税收优惠　　 第七节　征收管理★ 第一节　土地增值税基本原理 　一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 第一节　土地增值税基本原理 　二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收 第二节　纳税义务人与征税范围 　一、纳税义务人　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 第二节　纳税义务人与征税范围 第二节　纳税义务人与征税范围 　二、征税范围　　（一）基本征税范围　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。　　包含的三个判断标准：①转让的土地使用权是否国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；③转让房地产是否取得收入。 第二节　纳税义务人与征税范围 第二节　纳税义务人与征税范围 【例题·单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（　）。　A.国家机关转让自用的房产　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　C.对国有企业进行评估增值的房产　D.投资于房地产开发企业的房地产项目 　 『正确答案』C 第三节　税率 土地增值税实行四级超率累进税率 第三节　税率 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 『正确答案』A『答案解析』增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，适用第一级税率，即30%。 第四节　应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 第四节　应税收入与扣除项目 第四节　应税收入与扣除项目 土地增值额＝应税收入－扣除项目合计。 新建房地产转让，如果是房地产企业，那么扣除项目有5项；如果是非房地产企业，那么扣除项目有4项，房地产企业多了一项“加计扣除（20%）”。 存量房转让，如果转让的是房屋建筑物，那么扣除项目有3项；如果转让的是土地，那么扣除项目有2项，两者的差别是房屋的评估价格。 第四节　应税收入与扣除项目 二、确定增值额的扣除项目　　（一）对于新建房地产转让，可扣除：　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 第四节　应税收入与扣除项目 　2.房地产开发成本：　　是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 第四节　应税收入与扣除项目 地价款、开发成本，一般情况下，按实际发生额扣除。另外，要注意和应税收入进行配比，地价款配比时， 根据“总支出*开发的项目占用土地面积的比例*出售的部分所占建筑面积的比例”计算扣除项目。 第四节　应税收入与扣除项目 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　这里的利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。 第四节　应税收入与扣除项目 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 第四节　应税收入与扣除项目 4.与转让房地产有关的税金　　（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）　　（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。 第四节　应税收入与扣除项目 5.财政部规定的其他扣除项目　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%  第四节　应税收入与扣除项目 （二）对于存量房地产转让，可扣除：　　1.房屋及建筑物的评估价格。　　旧房及建