评估 ppt2.pptVIP

资产评估 第二章 资产评估的基本方法 第一节　市场法 一、市场法的基本含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法的具体操作方法 五、市场法的优缺点 一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 同样资产-------直接比较 类似资产-------类比分析 举例：桌子，参照物----差异----调整----- 确定价格 市场法的依据-----替代原则 二、市场法的基本前提 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 （一）选择参照物 1、可比性问题。 2、数量至少三个交易案例。 三、市场法的基本程序及有关指标 （二）选择比较因素 在  三、市场法的基本程序及有关指标 （五）综合分析确定评估结果 一般情况下，初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定？ 对若干初评结果进行综合分析，确定评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。注意：不论是以上哪种办法确定，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。 评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1.资产的功能 2.资产的实体特征和质量 3.市场条件—供求关系、竞争状况 4.交易条件 四、市场法中的具体操作方法 两大类：直接比较法与间接调整法 （一）直接比较法 基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较；得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额；在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 四、市场法中的具体操作方法 公式： 评估对象价值 ＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差 额2±……±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作 四、市场法中的具体操作方法 适用条件： 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 四、市场法中的具体操作方法 （一）直接比较法（两大类） Ⅰ.参照物与评估对象有一个可比因素不一致 四、市场法中的具体操作方法 1.现行市价法 可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 例：批量生产的汽车、设备—同品牌、同厂家、 同规格、同型号、同批量现行市价 上市流通的股票、债券---评估基准日收盘价 被评估的实物资产一般是新的. 四、市场法的具体操作方法 2.市价折扣法。--交易条件差异 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） [例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。 要求：确定资产评估值 　资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元） 四、市场法的具体操作方法 3.功能价值法---分两种情况 （1）功能价值法：资产价值与其功能呈线性关系，也被称作生产能力比例法。  四、市场法的具体操作方法 3.功能价值法 （2）规模经济效益指数法： 资产价值与其功能呈指数关系。  四、市场法的具体操作方法 4.价格指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+价格变动指数）  或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数 四、市场法的具体操作方法 4.价格指数法 [例2-4] 与评估对象完全相同的参照物6个月之前成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上涨了5%。 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5（万元） 四、市场法的具体操作方法 【例2-5】被评估房产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中参照房地产在2008年3月底的价格为3800元/平方米,则评估对象于2008年6月30日的价值为： 评估价值 四、市场法的具体操作方法 5.成新率价格调整法 资产评估价值＝参照物成交价格×　 四、市场法