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（二）基准地价修正法的估价步骤 被估宗地地价 ＝待估宗地所处地段的基准地价×年限修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系数×市场转让因素修正系数　　注意：教材公式8－14，分母是基准地价的使用年限，应该采用土地法定最高出让年限。 基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为( )。 　A. 0.992 B. 0.937 C. 0.986 D.1.067 第三节　收益法的应用（掌握） 一、适用范围 　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等 不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估 二、收益法评估房地产的基本步骤 P143 三、净收益 （一）净收益的含义　　1.定义 净收益=年客观总收益-年客观总费用　　2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。　（1）实际净收益指在现状下被估房地产实际取得的净收益。 　　 （2）客观净收益　　房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。　　只有客观净收益才能作为评估的依据 （二）客观总收益 1.含义　指被估房地产在一年内所得到的所有收益。2.确定客观总收益时候要注意以下问题：　 （1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。　 （2）有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况 3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行：　　（1）需以类似房地产的收益作比较；　　（2）需对市场走势作准确的预测；　　（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。 （三）客观总费用 1.定义: 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。 3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。P144 四、资本化率 资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。 （一）资本化率的实质 1.资本化率在一定程度上反映了投资收益率。 2.资本化率的大小与投资风险的大小正相关 3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。 （二）资本化率的估测 P145 1.安全利率加风险调整值　 2.市场租价比法 　 3.各种投资收益率排序插入法 4.资金成本加权平均法 综合资本化率—房地合一评估适用 r 土地还原利率—土地自身价值 rL 建筑物还原利率—评估建筑物的自身价值 rB （三）资本化率的种类 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（　） A. 8%　　B. 6%　　C. 5%　　D. 4% 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（　）。A.7％　　　　　　B.7.50%C.7.67％　　　　　D.14% 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。 五、收益期的确定 六、收益法的计算公式 （一）房地合一评房地产价格 房地产价格 ＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 [例1]某房地产，在正常使用情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的折现率为8％。另外，该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了5年。求该房地产的收益价格。 解：A= 20－12 = 8（万元） n= 50－5 = 45 A 1 P= -----×[1－ --------- ] r （1＋r）n = 8×（P/A，8%，45）= 96.87（万元） [例2]某房地产公司于2